天津市人民政府


关于印发《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》的通知
　　津政发〔2004〕119号

　
　　各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　现将《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》印发给你们，望遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年十二月三十日

　　　　　　　 天津市物业管理企业退出项目

　　　　　　　　　　　管理暂行办法

　　第一条 为了规范物业管理企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》(国务院令第379号)和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内，因物业管理服务合同期满双方当事人不续约或者双方当事人提前解除合同，物业管理企业退出项目管理的活动，适用本办法。

　　第三条 退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第四条 区、县人民政府应当组织街道办事处、居民委员会及相关职能部门对本辖区内物业管理企业退出项目管理的工作实施监督。

　　第五条 市房地产管理局负责物业管理企业退出项目管理的监督和指导。

　　区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理企业退出项目管理的指导和组织协调。

　　第六条 建设、市容环境、园林、物价和公安等部门要按照各自工作职责，加强与物业管理行政主管部门的协调配合，协助做好物业管理企业退出项目管理阶段的衔接工作。

　　第七条 供水、供电、供气、供热、电梯运行等专业部门应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并协助区、县人民政府和有关部门做好物业管理企业退出项目管理阶段的工作。

　　第八条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保证项目管理的连续性。

　　第九条 业主和业主会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证自身的正常生活秩序。

　　第十条 房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

　　第十一条 物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　(一)在解除合同3个月前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15天。

　　物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处和居民委员会。

　　(二)物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主会选聘新物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。

　　(三)在解除合同1个月前，物业管理企业应当公布物业管理服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。

　　(四)物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

　　1.物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；

　　2.物业档案资料；

　　3.物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；

　　4.商品住宅维修基金明细账目和明细台账。

　　未成立业主委员会的，在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，可暂时向居民委员会办理移交事宜。

　　(五)新物业管理企业接管后，业主委员会或者居民委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。

　　第十二条 物业管理服务合同期满，业主会不再续约或者合同期内业主会提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　(一)在解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主会会议。在召开业主会会议15日前，将会议通知及确定物业管理企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(二)成立业主代表会的业主代表在参加业主会会议3日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主会投票时应将业主本人签字后的投票意见如实反映。

　　经三分之二投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主会作出决议后3日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。

　　业主委员会将解约原因、解约时间和表决结果以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并告知街道办事处和居民委员会。

　　(三)业主委员会组织全体业主对选聘新物业管理企业等事宜进行表决，经三分之二投票权数表决通过选聘新物业管理企业的，业主委员会与新物业管理企业签订《物业管理服务合同》。

　　(四)业主委员会按照本办法第十一条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新物业管理企业。

　　第十三条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，无新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　(一)在解除合同2个月前，业主或业主会仍未选聘到新物业管理企业，原物业管理企业应当到项目所在区、县房地产管理局备案，并告知街道办事处和居民委员会。

　　(二)区、县房地产管理局接到物业管理企业备案后5个工作日内，应当会同街道办事处到项目小区听取业主委员会和业主及物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人达不成一致的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府和市房地产管理局备案。

　　(三)区、县人民政府组织街道办事处和区、县房地产管理局，指导居民委员会、物业管理企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定管理预案。

　　(四)未成立业主会的，应当在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，由居民委员会组织业主成立业主会。

　　(五)区、县房地产管理局应当积极协助业主会选聘新物业管理企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主会与新接管的物业管理企业签订《物业管理服务合同》。

　　暂时未选到新物业管理企业的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府。区、县人民政府应当及时按照制定的管理预案组织街道办事处(镇)、区县市容环境、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会收取。

　　(六)原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十一条第(四)项有关规定向业主委员会办理移交事宜。

　　新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新物业管理企业。

　　第十四条 物业管理企业不履行合同约定未按规定办理项目退出备案及不按规定程序退出的，市、区县房地产管理局可记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

　　第十五条 因规模较小导致物业管理企业退出项目管理的，区、县房地产管理局要从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业管理上水平。

　　第十六条 本办法自发布之日起施行。


国务院


国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知

国发[2000]33号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，是我国现代化战略的重要组成部分，是党中央高瞻远瞩、总揽全局、面向新世纪作出的重大决策，具有十分重大的经济和政治意义。为体现国家对西部地区的重点支持，国务院制定了实施西部大开发的若干政策措施。现将有关问题通知如下：
　　一、制定政策的原则和支持的重点
　　（一）制定政策的原则。实施西部大开发是一项宏大的系统工程和艰巨的历史任务，既要有紧迫感，又要充分做好长期艰苦奋斗的思想准备。要坚持从实际出发，按客观规律办事，积极进取、量力而行，立足当前、着眼长远，统筹规划、科学论证，突出重点、分步实施，防止一哄而起，反对铺张浪费，不搞“大呼隆”。要加快转变观念，加大改革开放力度，贯彻科学兴国和可持续发展战略，把发挥市场机制作用同搞好宏观调控结合起来，把发挥市场机制作用同搞好宏观调控结合起来，把西部地区广大干部群众发扬自力更生精神同各方面支持结合起来。
　　（二）重点任务和战略目标。当前和今后一段时期，实施西部大开发的重点任务是：加快基础设施建设；加强生态环境保护和建设；巩固农业基础地位，调整工业结构，发展特色旅游业；发展科技教育和文化卫生事业。力争用5到10年时间，使西部地区基础设施和生态环境建设取得突破性进展，西部开发有一个良好的开局。到21世纪中叶，要将西部地区建成一个经济繁荣、社会进步、生活安定、民族团结、山川秀美的新西部。
　　（三）重点区域。西部开发的政策适用范围，包括重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区和内蒙古自治区、广西壮族自治区。实施西部大开发，要依托亚欧大陆桥、长江水道、西南出海通道等交通干线，发挥中心城市作用，以线串点，以点带面，逐步形成我国西部有特色的西陇海兰新线、长江上游、南（宁）贵（阳）昆（明）等跨行政区域的经济带，带动其他地区发展，有步骤、有重点地推进西部大开发。
　　二、增加资金投入的政策
　　（一）加大建设资金投入力度。提高中央财政性建设资金用于西部地区的比例。国家政策性银行贷款、国际金融组织和外国政府优惠贷款，在按贷款原则投放的条件下，尽可能多安排西部地区的项目。对国家新安排的西部地区重大基础设施建设项目，其投资主要由中央财政性建设资金、其他专项建设资金、银行贷款和利用外资解决，不留资金缺口。中央将采取多种方式，筹集西部开发的专项资金。中央有关部门在制定行业发展规划和政策、安排专项资金时，要充分体现对西部地区的支持。鼓励企业资金投入西部地区重大建设项目。
　　（二）优先安排建设项目。水利、交通、能源等基础设施，优势资源开发与利用，有特色的高新技术及军转民技术产业化项目，优先在西部地区布局。加强西部地区建设项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、基础上环境监督管理制等制度的建设和建设项目的前期工作。
　　（三）加大财政转移支付力度。随着中央财力的增加，逐步加大中央对西部地区一般性转移支付的规模。在农村、社会保障、教育、科技、卫生、计划生育、文化、环保等专项补助资金的分配方面，向西部地区倾斜。中央财政扶贫资金的安排，重点用于西部贫困地区。对国家批准实施的退耕还林还草、天然林保护、防沙治沙工程所需的粮食、种苗补助资金及现金补助，主要由中央财政支付。对因实施退耕还林还草、天然林保护等工程而受影响的地方财政收入，由中央财政适当给予补助。
　　（四）加大金融信贷支持。银行根据商业信贷的自主原则，加大对西部地区基础产业建设的信贷投入，重点支持铁路、主干线公路、电力、石油、天然气等大中型能源项目建设。加快国债配套贷款项目的评估审贷，根据建设进度保证贷款及早到位。对投资大、建设期长的基础设施项目，根据项目建设周期和还贷能力，适当延长贷款期限。国家开发银行新增贷款逐年提高用于西部地区的比重。扩大以基础设施项目收费权或收益权为质押发放贷款的范围。增加对西部地区农业、生态环境保护建设、优势产业、小城镇建设、企业技术改造、优势产业、小城镇建设、企业技术改造、高新技术企业和中小企业发展的信贷支持。在西部地区积极发放助学贷款及学生公寓贷款。农村电网改造贷款和优势产业贷款中金额较大的重点项目，由农业银行总行专项安排和各商业银行总行直贷解决。有步骤地引入股份制银行到西部设立分支机构。
　　三、改善投资环境的政策
（一）大力改善投资的软环境。深化西部地区国有企业改革，加快建立现代企业制度，搞好国有经济的战略性调整和国有企业的资产重组。加大对西部地区国有企业减负脱困、改组改造的支持力度。加强西部地区商品和要素市场的培育和建设。积极引导西部地区个体、私营等非公有制经济加快发展，依照有关法律法规，凡对外商开放的投资领域。原则上允许国内各种所有制企业进入。加快建立中小企业信用担保体系和中小企业服务机构。除国家重大项目和有特殊规定的项目以外，凡是企业用自用资金或利用银行贷款投资于国家鼓励和允许类产业的项目，项目建议书可行研究报告合并一道按规定程序报批，初步设计、开工报告不再报政府审批，相应简化外商投资项目审批程序。要进一步转变政府职能，实行政企分开，减少审批事项，简化办事程序，加强依法行政，保护投资者合法权益。加强环境保护，防止盲目重复建设，依法关闭产品质量低劣、浪费资源、污染严重、不具备安全生产条件的厂矿企业。
　　（二）实行税收优惠政策。对设在西部地区国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在一定期限内，减按15％的税率征收企业所得税。民族自治地方的企业经省级人民政府批准，可以定期减征或免征企业所得税。对在西部地区新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收。对为保护生态环境，退耕还生态林、草产出的农业特产品收入，在10年内免征农业特产税。对西部地区公路国道、省道建设用地比照铁路、民航用地免征耕地占用税，其他公路建设用地是否免征耕地占用税，由省、自治区和直辖市人民政府决定。对西部地区内资鼓励类产业、外商投资鼓励类产业及优势产业的项目在投资总额内进口自用先进技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。
　　（三）实行土地和矿产资源优惠政策。对西部地区荒山、荒地造林种草及坡耕地退耕还林还草，实行谁退耕、谁造林种草、谁经营、谁拥有土地使用权和林草所有权的政策。各种经济组织和个人可以依法申请使用国有荒山荒地，进行恢复林草植被等生态环境保护建设，在建设投资和绿化工作到位的条件下，可以出让方式取得国有土地使用权，减免出让金，实行土地使用权50年不变，期满的可申请续期，可以继承和有偿转让。国家建设需要收回国有土地使用权的，依法给予补偿。对于享受国家粮食补贴的退耕地种植的生态林不能砍伐。对基本农田实行严格保护，实现耕地占补平衡。进一步完善建设用地审批制度，简化程序，及时提供保障建设用地。现有城镇建设用地的有偿使用收益，主要用于城镇基础设施建设。加大对西部地区矿产资源调查评价、勘查、开发、保护与合理利用的政策支持力度。制定促进探矿权、采矿权依法出让和转让的政策办法，培育矿业权市场。
　　（四）运用价格和收费机制进行调节。深化价格改革，进一步提高市场调节价格的比重。合理制定“西气东输”、“西电东送”价格，建立天然气、电力、石油、煤炭产销环节的价格形成机制。加快水价改革步伐，根据节水的要求，逐步将水价提高到合理水平，完善水资源费的征收和管理。加强流域水资源的统一管理，严格执行计划用水和水量分配制度，促进水资源的合理利用和开发。普遍实行城市污水和垃圾处理收费制度，收费专项用于污水和垃圾处理。加强江河上游和源头地区水资源的污染防治和保护工作。西部省际间及省、区内航空支线票价实行经营者自主定价。对西部地区新建铁路可实行特殊运价。加强西部地区邮政电信的普遍服务。
　　四、扩大对外内开放的政策
　　（一）进一步扩大外商投资领域。鼓励外商投资于西部地区的农业、水利、生态、交通、能源、市政、环保、矿产、旅游等基础设施建设和资源开发，以及建立技术研究开发中心。扩大西部地区服务贸易领域对外开放，将外商对银行、商业零售企业、外贸企业投资的试点扩大到直辖市、省会和自治区首府城市，允许西部地区外资银行逐步经营人民币业务，允许外商在西部地区依照有关规定投资电信、保险、旅游业，兴办中外合资会计师事务所、律师事务所、工程设计公司、铁路和公路货运企业、市政公用企业和其他已承诺开放领域的企业。一些领域的对外开放，允许在西部地区先行试点。
　　（二）进一步拓宽利用外资渠道。在西部地区进行以BOT方式利用外资的试点，开展以TOT方式利用外资的试点。允许外商投资项目开展包括人民币在内的项目融资。支持符合条件的西部地区外商投资企业在境内外股票市场上市。支持西部地区属于国家鼓励和允许类产业的企业通过转让经营权、由让股权、兼并重组等方式吸引外商投资。积极探索以中外合资产业基金、风险投资基金方式引入外资。鼓励在华外商合资企业到西部地区再投资，其再投资项目外资比例超过25％的，享受外商投资企业待遇。对外商投资西部地区基础设施和优势产业项目，适当放宽外商投资的股比限制，适当放宽国内银行提供固定资产投资人民币贷款的比例。允许西部地区的某些项目适当提高总投资中国外优惠贷款的比例。对西部地区优势产业及出口创汇项目引进国外先进技术和设备，国家在国外商业贷款指标安排上给予支持。积极争取多边、双边赠款优先安排西部地区项目。
　　（三）大力发展对外经济贸易。进一步扩大西部地区生产企业对外贸易经营自主权，鼓励发展优势产品出口、对外工程承包和劳务合作、到境外特别是周边国家投资办厂，放宽人员出入境限制。对西部地区经济发展急需的技术设备，在进口管理上给予适当照顾。对从西部地区重要旅游城市入境的海外旅游者，根据条件实行落地签证和其他便利入境签证政策。实行更加优惠的边境贸易政策，在出口退税、进出口商品经营范围、进出口商品配额、许可证管理、人员往来等方面，放宽限制，推动我国西部地区同毗邻国家地区相互开放市场，促进与周边国家区域经济技术合作健康发展。
　　（四）推进地区协作与对口支援。在防止重复建设和禁止转移落后技术与导致环境污染的前提下，在投资、财政、税收、信贷、经贸、工商、劳动、统计等方面积极采取有力措施，支持东部、中部地区企业到西部地区以投资设厂、参加入股、收购兼并、技术转让等多种方式进行合作。在中央和地方政府指导下，动员社会各方面力量加强东西对口支援，进一步加大对西部贫困地区、少数民族地区的支援力度，继续推进“兴边富民”行动。围绕西部开发的重点区域，发展多种形式的区域经济合作。
　　五、吸引人才和发展科技教育的政策
　　（一）吸引和用好人才。制定有利于西部地区吸引人才、留住人才、鼓励人才创业的政策。随着工资改革，建立艰苦边远地区津贴，提高西部地区机关和事业单位人员的工资水平，逐步使其达到或高于全国平均水平。依托西部开发的重点任务、重大建设项目及重要研究课题，提供良好的工作和生活条件，吸引国内外专门人才投身于西部开发。改革户籍管理制度，允许到西部地区投资经营和参加开发的其他地区居民保留原籍户口，凡在西部地区地级以下城市（含地级市）和城镇有合法固定住所、稳定职业或生活来源的人员，可根据本人意愿办理城镇常住户口，鼓励农业富余劳动力合理转移和跨地区人口合理流动。扩大东部和西部地区之间的干部交流。中央有关部门、东部地区大专院校 科研机构，要加强对西部地区提供智力服务和人才支持。加强西部地区引进国外智力服务和人才支持。加强西部地区引进国外智力工作。依托中央有关部门和沿海经济较发达地区，加强对西部地区领导干部、少数民族干部的培养和公务员、专业技术人员、企业管理人员的培训。
　　（二）发挥科技主导作用。加大各类科技计划经费向西部地区的倾斜支持力度，逐步提高科技资金用于西部地区的数额。围绕西部开发的重点任务，加强科技能力建设，组织对关键共性技术的攻关，加快重大技术成果的推广应用和产业化步伐。支持军转民技术产业化的发展。支持西部地区科研机构、高校加强有特色的应用研究和基础研究。深化科技体制改革，加快从事应用研究的科研机构向企业转化，加强产学研联合，推动科技与经济的紧密结合。允许并提高西部地区企业在销售额中提取开发经费的比例。加大科技型中小企业创新基金对西部地区具备条件项目的支持力度。对科技人员在西部地区兴办科技型企业，简化工商登记，提高股权、期权和知识产权入股比例的上限。
　　（三）增加教育投入。继续实施贫困地区义务教育工程，加大国家对西部地区义务教育的支持力度，增加资金投入，努力加快实现九年义务教育。对西部地区高等学校建设予以支持，扩大东、中部地区高校在西部地区的招生规模。加大实施东部地区学样对口支援西部贫困地区学校工程以及西部地区大中城市学校对口支援农村贫困地区学校工程的力度。建设西部地区远程教育体系。加强对农村基层干部和农民的科学文化知识教育培训。
　　（四）加强文化卫生建设。国家安排的补助地方文化设施建设、广播电视建设投资和文物经费，向西部地区倾斜。进一步落实国家文化宣传单位经济政策，繁荣文艺创作。推进自然村“村村通”广播电视建设，进一步扩大广播电视有效覆盖面。促进边疆地区和少数民族地区文化事业发展。支持西部地区文化建设和精神文明建设。加强对西部地区卫生、计划生育建设的支持力度，重点建立健全农村初级卫生保健体系。
　　国务院西部开发办要会同有关部门，根据以上政策措施，在今年内抓紧研究制定有关政策细则或实施意见，经国务院批准后发布实施。西部地区各级政府，要按照国家规定，执行统一的西部大开发政策。
　　以上政策措施，主要适用于当前和今后10年（2001－2010年）。随着西部大开发战略的实施，将作进一步完善。所规定的各项政策措施及其细则，自2001年1月1日起开放实施。

国务院
二０００年十月二十六日