建设部 国家计委 财政部、国土资源部、中国人民银行、


建设部国家计委财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见



建住房[2002]217号

各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构：

　　近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。但是，局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。为了落实九届人大五次会议《政府工作报告》提出的鼓励居民扩大住房消费，培育新的经济增长点的精神，经国务院原则同意，现就加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展，提出如下意见：

　　一、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控

　　各地要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。

　　要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。各级地方人民政府及其职能部门要采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。同时，要以适当的方式，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资。建设部要会同有关部门在各地房地产市场信息系统建设的基础上，通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。要加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。

　　二、强化土地供应管理，严格控制土地供应总量

　　要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。要采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造。要重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，逐步实现按计划供地。

　　加大监管力度，依法查处越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法、违规行为。对经过批准但尚未开工建设的项目用地，各地要集中进行一次清理，依法应当收回的土地，要坚决予以收回。

　　三、充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用

　　要充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。

　　在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，要适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平。

　　四、严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目

　　各地要贯彻落实《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号），强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止“半拉子”工程的产生。

　　五、大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构

　　经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。

　　要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。

　　继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。

　　六、加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力

　　各地要按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。要抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。要进一步完善公有住房出售收入管理办法。各地要加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。

　　七、充分发挥金融对房地产市场的调控作用

　　当前既要发展房地产金融，又要防范金融风险，充分发挥金融对房地产市场的调控作用。要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统。要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。

　　八、继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度

　　要认真落实国家已出台的各项清理收费政策，全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本、减轻购房人负担、支持住房消费。对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处。

　　九、加强房屋拆迁管理，维护社会稳定

　　各地要认真贯彻《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号），严格按照条例规定的标准对被拆迁人进行补偿。要严格执行房屋拆迁许可制度，完善房屋拆迁补偿资金监管办法，切实保护被拆迁人的合法权益。各地房屋拆迁主管部门要加强宣传，通过细致耐心的工作，使被拆迁人了解拆迁政策，支持房屋拆迁工作。对被拆迁人意见较大的项目，要及时进行调解，防止群体上访事件的发生。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中国人民银行
国家税务总局
二○○二年八月二十六日


水利电力部


关于进一步完善直属勘测设计单位技术经济责任制的若干规定

（试行稿）

根据国家计委、财政部、劳动人事部计设〔1983〕1022号文《关于勘察设计单位试行经济技术责任制的通知》，计设〔1986〕2562号文《关于勘察设计单位实行技术经济责任制若干问题的补充通知》的要求，结合我部（84）水电水建字第20号《关于试行技术经济责任制的通知》和（83）水电水建字第19号《转发国家计委“关于颁发试行水利水电工程设计收费标准”和“部直属勘测设计单位实行收费制的暂行管理办法”的通知》执行以来的情况，为进一步完善直属勘测设计院技术经济责任制，对有关问题规定如下：
一、目的和要求
勘测设计单位执行技术经济责任制的目的，是通过改革调动广大勘测设计人员的积极性，增强勘测设计单位的活力，做出更多质量优、技术水平高、效益好的勘测设计。因此，勘测设计改革必须围绕提高质量、技术水平和效益来进行。要坚决制止那种只注意完成实物数量和单位经济收入，忽视质量、技术水平和效益的片面做法。
各勘测设计单位首先要充分发挥自已水利水电规划勘测设计的专业优势，高质量地完成国家计划任务，在此基础上，再承担力所能及的其它任务，做到“一业为主，多种经营”。
二、性质和任务
直属勘测设计单位实行技术经济责任制，经济上实行独立核算自收自支，是实行企业化管理的事业单位。事业费的分配改为按承担任务的数量、质量和国家规定的收费标准收取勘测设计费用。必须遵循以计划经济为主，市场调节为辅的方针，把全面完成国家下达的勘测设计指令性任务放在首位。要坚持社会主义方向，认真贯彻党和国家的方针、政策；站在国家的立场，从全局出发，坚持原则，坚持从我国国情出发，坚持勤俭建国的方针，坚持设计的科学性与客观性。
三、加强项目管理
水利水电勘测设计工作现一般分为河流规划、可行性研究报告、初步设计和技施设计四个阶段，按国家计委颁发的《工程设计收费标准（第三册）》和《（水电）部直属勘测设计单位实行收费制的暂行管理办法》，编制项目该设计阶段的勘测设计大纲，提出控制工作量和所需经费概算，经审定后，按进度分年安排。
各单位要深化项目的技术经济责任制，使各级人员的技术责任与经济责任挂钩，各单位要制定具体措施，特别要加强项目设计负责人的责权，使其能对该项目的力量安排和经费使用，有必要的权利，保证该项目的进度和质量。
各单位要加强按项目管理，计划要求要明确，安排要具体；统计检查要有重点，有分析；计划、统计、成本核算要口径一致，摊销合理。重要项目需编制网络计划，对计划实行追踪，随时检查和预测计划执行情况和存在的问题，及时采取措施，保证按原计划执行。对于没有完成国家指令性计划，供图不及时而影响施工的，以及设计质量差的项目，要追究责任并认真严处。
要逐步打破按地区分配项目勘测设计任务的作法，通过试点，推行择优选择勘测或设计单位。
四、严格执行收费管理办法
根据《部直属勘测设计单位实行收费制的暂行管理办法》和目前情况，对水利水电规划设计项目有关收费问题规定如下：
（一）在建工程项目的勘测设计费用
凡列入年度计划的在建大中型工程项目的勘测设计费用，均按照国家计委颁发的《工程设计收费标准（第三册）》和水电部（83）水电水建字第19号文关于《部属勘测设计单位实行收费制的暂行办法》编制项目概算，经审查核定后，列入工程项目投资总额中，由主管部门在年度计划投资中带帽下达建设单位，由建设单位（或施工单位）与设计单位签订设计图纸交付和经费支付协议，按图纸交付情况拨款和结算。
1986年续建工程项目的剩余勘测设计费，仍按（83）水电水建字第48号文所下达的总经费执行。
（二）前期工作项目的勘测设计费用
由于水利水电工程建设规模大，涉及面广、进点困难，规划、勘测，设计、科研试验等前期工作量大、周期长，各单位要有战略眼光，早动手、多储备；一些重要基础资料的收集分析研究，需要更早地进行。但目前经费不足，在资金渠道和财务管理不变的情况下，现暂采取分步实施收费标准的办法。
（1）初步设计的费用按上述（一）的方法，编制项目概算，经审定后列入工程项目概算，待工程列入年度计划后先用于归还前期工作费。
（2）河流规划、可行性研究报告
由水电部（或水利水电规划设计院）下达的河流规划及可行性研究报告等指令性任务，由部核拨事业经费（包括水电资源勘探费）。费用也按上述（一）项办法计算，年度经费根据当年勘测设计计划项目、进度要求和上级经费来源情况核定。
（3）其它零星勘测设计项目及规程、规范、手册、大型软件开发等业务建设，也要编制工作量和经费概算。各勘测设计单位要从成本中预提4％用于勘测设计院内部业务建设，从已实行全额收费的在建项目中再提4％安排，规划院下达的水利水电规程规范及大型软件开发为使规程规范，大型软件等能及时提出成果，委托单位（部门）与承接单位要签订经济合同。
（三）扩建项目的勘测设计费
根据（83）水电计字第297号文关于水电扩建工程前期工作有关问的通知：“扩建项目的前期工作费用由有关电管局，电力局筹集，……待项目批准后列入工程项目概算，从投资中归还。”由设计院与生产管理部门签订协议，由生产管理部门支付（或垫付）。
（四）按规定合理收费，不得乱收费
由于水利水电勘测设计情况复杂，在选用定额、指标、系数计收费用时，要按工程项目的实际情况选择，不能任意提高收费标准；凡复用、套用已有的勘察设计图纸资料的项目，应按规定适当扣减收费额；不得巧立名目、乱收费用。
建设单位或施工单位也要根据计划或协议按交图情况支付勘测设计费。
五、必须把完成指令性计划任务放在首位
各勘测设计单位都要把完成国家指令性计划任务放在首位，特别是国家重点建设项目。必须保证质量按计划完成。
没有完成指令性计划任务，特别是没有完成重点勘测设计项目时，应根据情节，减少该单位年度奖励基金；年度重点勘测设计项目，指列入年度基建计划的国家重点建设项目的技施设计，列入五年计划重大项目的前期工作，以及其他由上级或主管部门年度指定的重点项目。
由于上级的或其他协作单位的原因，需调整计划时应及时向主管部门反映。主管部门也应及时给予回复，凡不反映自行改变计划的，也要酌减年度奖励基金。
六、盈余分配，节支分成
根据国家计委、财政部、劳动人事部计设〔1986〕2562号文及水电部（87）水电财字第2号文通知：自1986年开始，对实行技术经济责任制的勘测设计单位的盈余，15％作为能源交通重点建设基金，按有关规定就地向税务机关交纳；5％上交水电部，5％交主管机构（水规院直属单位上交水规院），其余留给勘测设计单位使用。
留给勘测设计单位的盈余，按财政部（85）财文字第559号文发布的《事业单位工资制度改革后财务管理的若干规定》建立事业发展基金，职工福利基金，职工奖励基金和后备基金。四项基金的具体比例：勘测设计单位事业发展基金为50％，后备基金为5％，职工福利基金为15％，职工奖励基金为30％。后备基金由院长掌握。本着按年度先提后用的原则，主要作为单位收入下降后补助正常开支时的备用基金，也可补助事业发展的不足。
实行项目管理工作量经费包干的前期工作项目，按审定后的工作量及费用概算，分年度下达。在项目未完成之前，按年度完成的工作量及核定的单价结算，计算节支；在项目全部完成，并经补充修改审查合格后，按费用概算进行结算，其项目工作量节余部分为经费的20％以内时，盈余全部留给勘测设计单位，超过20％以上部分的盈余，留给勘测设计单位50％。
实行投标招标及投资包干的在建工程，由于设计单位采用先进技术优化设计和修改设计或由施工单位提出经设计单位论证修改等原因而节约了工程量和投资，经建设单位或工程主管部门确认，其节约部分按规定上交外，留成部分的分配设计单位可与建设单位（或施工单位）按有关规定具体商定，签订协议。
七、考核办法
考核要围绕以提高质量、水平、效益为中心，建立综合考核制度和办法。
（一）水电部（水利电力规划设计院）对部直属单位考核的主要指标：
（1）国家指令性计划执行情况；（2）产品质量和水平；（3）产品社会效益；（4）劳动生产率和利润。
考核产品质量主要根据设计文件，专题报告审查评定质量等级，全面质量管理情况和技术水平；考核产品社会效益主要评价产品的社会经济效果，是否重视宏观经济和优化方案。
计划执行情况主要考核各项目，特别是重点项目设计阶段的设计文件，重要专题报告，提交时间进度，施工图纸交付合同执行情况。
（二）勘测设计单位内部考核
按以上精神，逐级考核产品质量、技术水平、工程效益、进度、定额执行情况，团结协作，劳动态度等，不合格的产品要返工重做，并要扣分，返工部分不计入完成的工作量。
勘测设计单位根据本单位情况，要制定具体考核办法。
八、奖励与惩罚
（一）奖励
设计审查评定为优良的设计产品及被评为优秀的设计，按优质优价精神和有关规定给予奖励。
各单位实行技术经济责任制后，奖金发放要按国务院有关条款执行。
经过综合考核，完成勘测设计文件质量好、项目多、劳动生产率高的单位，应得奖金的高额；反之，得低额。
各单位要贯彻按劳分配、多劳多得，鼓励先进的原则，应按考核结果，从奖金总额中提出一定比例的奖金，用于奖励那些完成勘测设计、规程规范和大型软件开发等工作中，质量好、水平高和效益好的人员，对其中成绩特别突出的还要给予较多的奖励，同时进行表彰。
（二）惩处
勘测设计产品不合格者，退还原单位重新编制报审，合格后再补足规定的费用；情况严重的要通报批评，并按有关规定扣减勘测设计费。
为保证重大施工项目的设计图纸供应，及时处理施工过程新出现的勘测设计具体问题，勘测设计单位要派能在现场解决问题的设计代表组驻工地；设计图纸如不能按期交付，且对施工有较大影响的，建设单位（或施工单位）报我部同意后可扣减勘测设计费。
九、加强基础工作、建立健全按项目管理的有关制度
勘测设计单位必须加强基础工作，要从进一步完善按项目建立健全计划、统计、财务、物资劳资等有关管理制度要抽出一定比列的设计，科研和勘测生产人员，从事业务建设、技术开发及进行人员专业培训等方面的基础工作，以及完成上级下达的规程规范业务建设工作，对从事这方面工作的人员，在奖励、晋级等方面应享有与直接从事生产工作人员同等待遇。
各单位要加强定额管理，要在控制定额的指标控制下，分析现有的资料，制订各单位内部执行的生产定额。
各单位要建立健全的、科学的勘测设计项目管理的计划统计财务管理制度。要按项目完善原始记录、台帐和成本核算等制度。
十、业余设计
根据国家计委计设〔1986〕1275号文关于印发《工程勘察设计单位组织业余设计有关问题的规定》的通知精神：
（1）勘测设计单位在满足在建项目施工供图，保证建设项目施工进度，完成上级核定的生产能力指标和重点建设项目的勘察设计任务的前提下，可以组织本单位的职工利用业余时间搞些业余设计（不包括勘察的外业部分）。
（2）业余设计的时间，每周掌握在六小时以内，业余劳动不能超过工作岗位上八小时工作制的平均工作强度，并对设计的质量和进度负责。
（3）勘察设计单位组织业余设计的收入80％，归入单位的正常收入，20％由单位统筹安排分配给职工个人。直接参加业余设计的人员个人所得，每人每月在30元以内免征奖金税，超过30元的部分计入单位的奖金总额内。
（4）业余设计应纳入院统一计划之内，统筹安排，统一分配；任何个人都不准私自搞业余设计。
部属单位的生产能力指标和重点勘测设计项目，每年由水电部和水电规划设计院分别核定下达。
十一、技术咨询、科技成果转让按国家有关规定执行