浙江省绍兴市人民政府


绍兴市区物业管理办法

市政府令〔2006〕80号


　　现发布《绍兴市区物业管理办法》，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　市 长

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○六年十一月二十五日

绍兴市区物业管理办法

　　第一章 总 则
　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
　　第二条 绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第四条 市建设局（以下称物业主管部门）负责市区范围内物业管理的监督管理工作。
袍江工业区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理的具体监督管理工作。
　　城管、规划、工商、公安、价格、建筑、广电、电信、电力、水务、环卫、燃气等部门和单位按照各自职责协助做好市区范围内物业管理的监督管理和服务工作。
　　镇政府、街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助做好物业管理的指导和监督工作。　　
　　第二章 业主、业主大会和业主委员会
　　第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。　　
　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域由物业主管部门（含袍江工业区、镜湖新区管委会，下同）会同镇政府、街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
　　第八条 物业管理区域内具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：
　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业建筑面积百分之三十以上的。
　　第九条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：
　　（一）由前期物业服务企业（没有前期物业服务企业的由物业所在地镇政府、街道办事处、居民委员会）向物业小区内的业主征询意见，并组织推举出业主代表一至三名；
　　（二）由物业所在地的镇政府、街道办事处指定当地居民委员会的工作人员一至二名作为代表（居民委员会尚未建立的，由镇政府、街道办事处在其单位内推举代表）；
　　（三）由物业主管部门要求建设单位推举一至二名代表。
　　筹备组应当确定召集人，负责牵头制定筹备组规则和进行相应的筹备工作。筹备组无法确定召集人的，由物业主管部门在业主代表和建设单位、居民委员会代表中直接指定。
　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
　　筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工验收前一次性向物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补。具体预缴标准为5万平方米以下的物业为每平方米1元，5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。
　　第十条 业主大会会议采用的形式、业主推选业主代表、意见的表达方式和业主在首次业主大会会议上的投票权数及业主大会作出决定所需投票权数等应符合《浙江省物业管理条例》有关规定。
　　第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
　　第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，应当持业主大会会议记录、会议决定、议事规则以及业主公约等　　有关文件向物业主管部门备案。
　　物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
　　第十四条　业主委员会根据物业管理区域的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
　　第十五条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会应当指导业主召开。
　　第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
　　第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
　　第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的费用由业主大会议事规则规定。
　　第三章 前期物业管理
　　第十九条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，符合下列条件之一的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：
　　（一）投标人少于三个的；
　　（二）多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的；
　　（三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。
　　第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
　　建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
　　第二十一条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务　　企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
　　第二十二条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门、建筑业等主管部门报告。物业主管部门、建筑业等主管部门应当责令建设单位限期整改。
　　第二十三条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　
　　（二）共用设施设备清单；　
　　（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　
　　（四）物业质量保修和物业使用说明文件；　
　　（五）业主名册；　　
　　（六）物业管理需要的其他资料。　　
　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
物业交接完毕三十日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、公用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交物业主管部门备存。
　　第二十四条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
　　规划行政主管部门在新建物业规划审批时应征求物业主管部门对物业管理用房设置的意见，并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业主管部门就物业管理用房进行确认，并将前期物业管理相关资料交物业主管部门。
　　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。
建设单位根据规划部门要求配置的社区管理用房等，应按规定移交给相关单位使用和管理。
　　第二十五条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由房产管理机构登记建档。
　　物业管理用房竣工验收合格三十日内，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。
　　第四章 物业管理服务
　　第二十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
　　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
　　第二十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十三条第一款规定的资料。
　　第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。
　　第二十九条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
　　第三十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：　
　　（一）专有部分以单个业主作为最终用户；　
　　（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；　
　　（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
　　第三十一条 镇政府、街道办事处和居民委员会应当对业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议进行调解，应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
　　在镇政府（街道办事处）辖区内，应当建立由镇政府（街道办事处）、物业主管部门、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由镇政府（街道办事处）负责召集，主要协调有关召开业主大会临时会议、业主委员会不依法召集、业主委员会在规定时间内不履行代表业主签订、续签、变更、解除物业管理服务合同及其他影响物业管理区域稳定等问题。
　　第三十二条 物业服务合同期满当事人不续约或者要求提前解除合同，物业服务企业应当依法有序退出物业管理，物业服务企业退出物业管理的具体办法另行制定。
　　第五章 物业使用与维护
　　第三十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
　　第三十四条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土等有关部门批准，并依法办理相关手续。
　　对业主、非业主使用人违反前款规定，擅自改变物业使用性质的行为，有关个人和单位有权反映和举报，相关行政主管部门应及时依法予以查处。
　　第三十五条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
　　第三十六条　物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当按有关规定予以接收，并承担维修、更新、养护责任。
　　相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。
　　第三十七条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省有关规定以及业主临时公约、业主公约。
　　物业服务企业应当加强对物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查。
　　第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
　　第三十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金的收取、使用、管理办法另行制定。
　　第四十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
　　第四十一条　建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金的交纳、使用、管理和退还办法另行制定。
　　第六章 追究责任
　　第四十二条 违反物业管理有关规定的，由有关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、规章以及《绍兴市城市管理相对集中行政处罚实施办法》等规定依法追究责任。
　　第四十三条 物业主管部门及其他有关行政主管部门的工作人员有违反物业管理法律、法规、规章和本办法有关规定的行为，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七章 附 则 　
　　第四十四条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。
第四十五条 各县（市）的物业管理工作可参照本办法执行。
　　第四十六条 本办法自发布之日起施行。1997年11月6日市政府颁布的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。





最高人民法院


最高人民法院关于王晏和房屋继承申诉案的批复

1985年4月27日，最高人民法院

湖北省高级人民法院：
你院1984年11月12日鄂法（83）民监字第12号关于王晏和房屋继承申诉一案的请示报告及所附案卷五宗均收悉。经研究我们认为：
申诉人王晏和虽然自幼随母吴秀依靠堂姑王秀珊扶助长大，但他一直与生母吴秀保持母子关系，与王秀珊之间不存在养母子关系，故王晏和不应成为王秀珊的合法继承人。第三人颜竹香、吴秀长期与王秀珊居住在一起共同生活，共同劳动，应属于亲友间的互相扶助，她们之间不存在继承与被继承的关系。因此：严家巷七号房屋，不论是属于王顺和夫妇的遗产，还是属于王秀珊的遗产，王照清和王瑞珍都享有继承权利，讼争之房屋应由王照清和王瑞珍继承。但是考虑到颜竹香、吴秀母子与王秀珊曾经多年共同生活的实际情况，可从遗产中给予适当照顾。


附：湖北省高级人民法院关于王晏和房屋继承申诉一案的请示报告 （83）民监字第12号
最高人民法院：
申诉人王晏和，男，现年41岁，汉族，湖北省黄陂县人，系铁道部大桥工程局建筑工程队工人，住武汉市汉阳区五里新村九栋33号。
对方当事人王照清，女，现年65岁，汉族，湖北省黄陂县人，无职业，住武汉市江岸区交易横街19号。
对方当事人王瑞珍，女，现年63岁，汉族，湖北省黄陂县人，无职业，住武汉市武昌区巡迥街74号。系王照清之妹。
第三人吴秀，女，现年68岁。汉族，湖北省黄陂县人，系武汉市江汉区民生旅社退休工人，住江汉区严家巷7号，是王晏和之母。
第三人颜竹香，女，现年66岁，汉族，湖北省武汉市人，系武汉市江汉区前进副食品商店退休工人，住严家巷7号。
当事人王照清和王瑞珍之父王顺和于1937年购有武汉市江汉区严家巷7号二层木板结构房屋一栋，面积为105．23平方米。1945年前，王照清和王瑞珍均已出嫁，1946年王顺和去世后，严家巷7号的房屋由王照清和王瑞珍之姐王秀珊（终身未嫁）继承，并向当时伪湖北省汉口市政府进行了“房屋产权”过户登记。解放后，武汉市于1951年进行城市土地房屋产权登记时，该房屋仍登记为王秀珊所有，给予颁发了“土地房屋所有证”，此后一直由王秀珊居住管业。第三人颜竹香是王秀珊的好友，早在1945年被丈夫抛弃后无归宿，就到王秀珊家生活，第三人吴秀是王秀珊的堂弟媳，丧夫后生活困难，亦于1946年带着两岁多的王晏和投靠王秀珊家，共同生活。王秀珊和颜竹香解放前一同跑行商，解放后又一起摆香烟摊和收取房租维持生活。吴秀则在家烧火做饭，浆洗衣裳，操持全部生活事务。1954年，王秀珊为了有一个固定职业，多方筹资入股“良友旅社”，参加工作，以后因患高血压病，又由吴秀去顶了职，与此同时，颜竹香则以摆香烟摊的资金作股份参加了合作商店工作，王晏和至1959年亦参加了工作。她（他）们的工资收入均交王秀珊支配，四人共同生活，和睦相处。1962年王秀珊病故后，由颜竹香主持，吴秀、王晏和、王照清、王瑞珍等共同进行了安葬，颜竹香、吴秀、王晏和三人仍住在严家巷7号，并共同偿还安葬王秀珊时所欠的债务。1964年，在颜竹香的主持下，由吴秀向政府贷款和预收房屋佃户的部分租金，以及拆卖部分木板，对此房进行了一次修理，换了一面砖墙。1965年，王晏和将户口迁到工作单位郑州市大桥局一桥处。次年，“文化大革命”开始，吴秀以代管人的名义将该房无偿交公，不久便与颜竹香分户居住。1981年落实私房政策发还房屋产权时，王照清、王瑞珍向法院诉称：“严家巷7号的房屋系父亲所买，姐姐去世后，其房屋应由我们姐妹俩继承”。王晏和则认为他是王秀珊的养子，参加工作后，对王秀珊尽了赡养义务，该房屋应由他继承。武汉市江汉区人民法院经审理，于1982年10月23日判决；严家巷7号的房屋是王秀珊的遗产，王晏和与王秀珊长期共同生活，互尽了义务，已构成事实上的养母子关系，该房屋应由王晏和继承。王照清、王瑞珍不服，向武汉市中级人民法院提起上诉。该院认为：王照清和王瑞珍是王秀珊遗产的合法继承人，各应继承严家巷7号房屋产权的30％；吴秀、王晏和、颜竹香与王秀珊互尽了亲友间的扶助义务，吴秀与王晏和母子应分得该房屋产权的25％；颜竹香应分得该房屋产权的15％。1983年8月24日终审判决后，王晏和不服，多次向我院提出申诉。
我院对此案进行了审理，有两种不同的意见：一种意见认为武汉市中级人民法院终审判决正确，应予维持。理由是：①严家巷7号房屋属王秀珊的遗产，王秀珊生前对此房产权未作任何处分；②王秀珊死后，其房屋遗产无第一顺序的法定继承人继承，理所当然应由第二顺序的法定继承人王照清和王瑞珍继承；③王晏和始终未与生母吴秀脱离关系。自然与王秀珊构不成养母子关系，因而也不是王秀珊遗产的合法继承人；④颜竹香、吴秀、王晏和与王秀珊患难相交，长期在一起共同劳动，共同生活，互尽扶助义务。这种行为值得赞扬和提倡，但这只能视为亲友间的互相帮助，不能成为继承与被继承关系的依据；⑤考虑上述实际情况，在分割王秀珊的遗产时，给予颜竹香、吴秀、王晏和三人适当照顾，酌情分给一部分，是合情合理的。另一种意见认为：王秀珊、颜竹香、吴秀、王晏和长期组合在一起，共同劳动，共同生活，互尽扶养、抚养和赡养义务，事实上已经形成了一个以王秀珊为核心的家庭实体，其所居严家巷7号房屋的产权早已由王秀珊一人所有转化为该家庭全体成员所共有；王秀珊死后，其房屋遗产部分应由颜竹香、吴秀、王晏和共同继承；鉴于王照清、王瑞珍二人平时与王秀珊、颜竹香、吴秀、王晏和的关系尚好，并有些经济往来，又参与了安葬王秀珊等情况，可在分割该房遗产时，对王照清、王瑞珍予以照顾，分给一部分。
考虑该案情况比较特殊，上下意见又不够统一，特此请示，望批复。
1984年11月12日