上海市新建外销商品房售后包租试行办法

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上海市新建外销商品房售后包租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场,促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展,特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法:
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。未经批准,房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租,除应提交书面的申请报告外,还应提交下列文件:
1.已经初始登记并取得的房地产权证书;
2.外销商品房售后包租计划,其中应包括:计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率,以及租金回报担保等内容;
3.实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表;
4.租金回报或售价折减金额测算明细表;
5.已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了物业管理服务合同;
6.经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后,应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租,房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格,售后包租的价格折减金额,包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容:
1.售后包租当事人的姓名或者名称及住所;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.房屋的用途;
4.包租年限;
5.房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额;
6.房屋修缮责任;
7.房屋出租及转租的约定;
8.违约责任;
9.争议的解决方式;
10.当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后,应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内,双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内,书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心(或房地产交易管理所)。
八、在包租期内,房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间,享有并承担售后包租合同规定的权利和义务,并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务,但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内,售后包租的外销商品房出租,房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定,代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意,房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后,房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心(或管理所)办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时,房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外,还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后,承租人在租赁期限内,征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收,按沪地税地(1997)27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内,房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同,任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷,应协商解决。协商不能解决的,可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
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大连市城市环境卫生管理条例

辽宁省人大常委会


大连市城市环境卫生管理条例
辽宁省人大常委会


(1993年10月27日大连市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1993年11月26日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议批准 1994年2月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 环境卫生维护管理
第三章 环境卫生责任分工
第四章 环境卫生设施管理
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强城市环境卫生管理,维护城市整洁,促进社会经济发展和精神文明建设,依据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》和《辽宁省爱国卫生管理条例》,制定本条例。
第二条 本条例所称环境卫生管理是指城市空间环境卫生管理,主要对象是城市街巷、道路、广场、公共场所、水域等区域的环境整洁,城市垃圾、粪便等生活废弃物的收集、清运、运输、中转、处理、处置、综合利用以及城市环境卫生设施规划、建设和管理等。
第三条 在大连城市规划区及建制镇内的一切单位和市民及过境人员,均应遵守本条例。
第四条 城市环境卫生工作实行统一领导,分区管理,专业人员管理与群众管理相结合的原则。
城市环境卫生管理应当逐步实行社会化服务。
第五条 市及区、市、县人民政府应当依据国民经济和社会发展规划及城市总体规划,大力发展城市环境卫生事业,使城市环境卫生建设与国民经济建设和社会发展以及大连市城市地位相适应。
第六条 大连市城市建设管理局是市人民政府城市环境卫生行政主管部门,负责城市环境卫生的规划建设、综合平衡、指导协调、监督检查等管理工作,并应加强环境卫生科学技术的研究、开发及推广应用,努力提高城市环境卫生水平。
区、市、县城建行政管理部门是同级人民政府环境卫生行政主管部门,应按职责分工,做好辖区内城市环境卫生建设和管理工作。
建制镇、街道办事处应指定人员负责本地区环境卫生管理工作。
各级城乡规划、环境保护、卫生、工商行政管理、土地管理和公安等部门应协助环境卫生行政主管部门,做好城市环境卫生的规划、建设和管理工作。
各级城市人民政府应加强宣传教育,普及城市环境卫生的科学和法律知识,不断提高市民遵守环境卫生法律、法规的自觉性和讲究公共卫生道德水平,增强市民的环境卫生文明意识。

第二章 环境卫生维护管理
第七条 城市环境卫生行政主管部门,应认真组织做好城市环境卫生的维护和管理。保证城市环境的整洁,达到国家和省规定的环境卫生标准。
第八条 城市内禁止下列行为:
(一)随地吐痰、便溺;
(二)乱丢烟蒂、瓜果皮核、纸屑、纸钱、包装品等废弃物;
(三)从室内、车内向外抛弃废弃物;
(四)在城市道路、游园广场、绿地等露天场所烧纸、焚烧垃圾和树叶等物品;
(五)随便丢弃垃圾或倾倒、遗撒污水、粪便;
(六)其它有碍城市环境卫生的行为。
第九条 任何单位和个人不得挤占、堵塞用于清运垃圾、粪便的作业场所和通道。因堵塞清运通道造成垃圾积存、粪便溢出的,由责任单位或责任人负责清运,也可以委托环卫部门实行有偿清运。
第十条 单位或个人对其使用、管理的建筑物、构筑物、广告、橱窗、雕塑、绿地和各类户外设施及其周围,应负责定期清理,保持清洁。
第十一条 城市集贸市场和易产生垃圾的摊点必须自设垃圾容器,并保证其经营场所及环境卫生行政主管部门划定的责任区内符合规定的环境卫生标准。
第十二条 建设、施工单位应负责做好建设区域内的环境卫生工作,施工中产生或撒落的废弃物必须及时清运,施工现场临时设施和堆放物品不得有碍环境卫生;从施工现场驶入城市路街的车辆,车轮不得沾带泥土。
工程竣工后,应及时修整场地,清运垃圾残土,保证竣工后场地整洁。
凡挖掘道路的单位,施工时应有保护环境卫生的措施;工程竣工时,应及时清除残渣余土,做到工完路清。
第十三条 在城市内,维修和疏通下水道、排水井、铺设人行道砖和修剪人行道树木等作业产生的污物、树枝等垃圾必须随产随清。
第十四条 单位和个人进行庆典等活动,对其撒落的彩纸、宣传品、包装纸等废弃物,必须当即自行清扫干净。
第十五条 城市客运机动车辆的废票及废弃物,应集中处理,不得沿途遗弃。经批准允许进入城市的畜力车,必须按规定的时间和路线进城,并保证车容整洁,畜粪不得落地。
第十六条 城区内运输流体、散体物品及清运垃圾的运输车辆应当按规定采取封闭、捆扎、覆盖等措施,严防沿途泄漏、遗撒、飞扬。装卸货场地应做到车离场清。
第十七条 环境卫生作业单位应加强对所负责的区域及道路、街巷、公共场所等处的清扫保洁工作,主要道路、街巷、繁华地区和公共场所要专人负责,做到晨扫夜运,随时保洁。
严禁将垃圾扫入排水井、下水道等处。
第十八条 单位和个人应当按照环境卫生行政主管部门的规定排放、倾倒垃圾。
单位排放垃圾,应取得垃圾排放许可证,按规定缴纳垃圾排放、处理费。
居民倾倒垃圾,实行定时、定点排放制度,并按规定缴纳生活垃圾管理费。
第十九条 冬季降雪后,所有单位和居民均应按市及区、市、县人民政府划定的卫生责任地段参加清除冰雪义务劳动,以保证交通畅通和环境整洁。任何单位和个人不得向积雪和雪堆内倾倒垃圾、污物。

第三章 环境卫生责任分工
第二十条 环境卫生工作实行统一领导,分工负责,条块结合,以块为主的管理原则,各单位和居民,都应接受区、市、县人民政府和街道办事处的统一组织和安排,并应接受环境卫生行政主管部门的监督检查。
第二十一条 城市路街清扫保洁工作按下列分工负责:
(一)城市主要路街和繁华区域的街巷及广场、立交桥、人行天桥等处的清扫保洁,由环卫部门负责;
(二)居住区内的其它街巷、庭院,由街道办事处或乡镇人民政府负责;
(三)临时占用道路或单位内部的道路由占用或使用人负责。
第二十二条 飞机场、火车站、公共汽车始末站、港口、影剧院、博物馆、展览馆、体育馆(场)、海水浴场和公园等公共场所的清扫保洁,由各经营管理单位自行负责。
第二十三条 机关、团体、部队、院校、企事业单位和城市居民,除认真搞好本单位(户)的环境卫生外,还应认真执行市及区、市、县人民政府制定的门前环境卫生责任制,做好责任区内的清扫保洁工作。
第二十四条 各类集贸市场、摊点、停车场等处的清扫保洁,由管理、经营单位或经营人负责。
第二十五条 城市新区开发和旧区改建工程交付使用前的环境卫生由建设单位负责。
第二十六条 城市公厕的清扫保洁由产权单位负责,单位使用的旱厕清扫保洁由使用单位负责,居民旱厕由街道办事处或乡镇人民政府组织清扫保洁。
城市公厕及单位、居民旱厕、化粪池的粪便统一由环卫部门清运处理。
第二十七条 医院、疗养院、屠宰场、生物制品厂等产生的垃圾应单独密封存放,由本单位集中进行无害化处理。本单位无条件处理的,应委托环卫部门统一组织清运集中处理;含毒工业垃圾由产生单位按规定处理,严禁将含毒、含菌垃圾混在生活垃圾、残土、炉渣中排放清运。
第二十八条 城市居民生活垃圾由环卫部门统一负责清运;非居民生活垃圾由垃圾产生单位或个人负责清运,也可委托环卫部门有偿清运。
第二十九条 城市港口客货码头,作业范围内的水面由港口码头管理部门责成作业者清扫、保洁。
在大连市辖区水域行驶或停泊的各类船舶上的垃圾、粪便由船舶负责人依照国家、省、市有关规定组织处理。

第四章 环境卫生设施管理
第三十条 环境卫生设施是指环境卫生公共设施和维护环境卫生、作业的专业设施以及所需的基地、场所,包括公共厕所、垃圾容器、环卫专用车辆、废弃物转运站、垃圾(粪便)处理场、车辆清洗站、环卫工作间及其附属设施等。
第三十一条 城市环境卫生设施建设必须纳入城市建设总体规划。
城市环境卫生设施应美观实用,并与周围环境和城市功能相协调。
第三十二条 城市新区开发和旧区改建时应按国家规定,将环境卫生设施与其它工程配套建设,同时设计、同时施工、同时验收,所需经费纳入建设工程概算。
城市内新建的多层和高层建筑应设置封闭式垃圾通道或垃圾贮存设施,并修建清运垃圾车辆通道。
第三十三条 凡新建、改建、扩建公共环卫设施,其设计和验收必须由环境卫生行政主管部门参加。环卫设施竣工验收合格后方可投入使用,其中由环境卫生行政主管部门管理的设施,其产权全部交政府,由政府委托环境卫生行政主管部门管理和维护。
第三十四条 环卫部门应在街道、广场等地按国家规定修建、改建公共厕所和设置封闭式垃圾容器、果皮箱等设施。达到国家规定标准的公厕,经审批可实行收费管理。
集贸市场、商场、大型集会场所,以及公园、海水浴场、机场、车站、码头、医院等公共场所,其主管单位都应按国家规定修建公共厕所、垃圾收集容器等环境卫生设施,对群众免费开放,并配备专人管理。
市区内建筑工地和公共场所需要设置临时厕所的,应设置按环卫部门设计要求制做的移动式水冲厕所。
第三十五条 任何单位和个人不得损坏和擅自拆除、迁移、占用、封闭各种环境卫生设施,确因建设需要必须拆除的,建设单位必须事先提出拆迁方案,中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区报市环境卫生行政主管部门批准,其它区、市、县报所在地环境卫生行政主管部门
批准,由拆迁单位先建后拆或按规划要求办理。
第三十六条 环境卫生行政主管部门应建立健全城市环境卫生设施档案制度,及时收集、整理有关环境卫生设施图纸及各种资料,准确掌握环境卫生设施规划、建设情况,为城市规划、建设和管理服务。

第五章 奖励与处罚
第三十七条 认真执行本条例,在城市环境卫生的规划建设和管理工作中作出显著成绩的单位和个人,由市及区、市、县人民政府或环境卫生行政主管部门给予表彰和奖励。
第三十八条 违反本条例的,由环境卫生行政主管部门或其委托的单位给予批评教育、警告、责令限期改正等处罚,造成经济损失的,责令赔偿经济损失,对有下列行为之一的可以并处罚款:
(一)违反第八条第(一)、(二)、(三)项规定的,处二元至十元罚款;
(二)违反第八条第(四)、(五)、(六)项和违反第十七条第二款规定的,处十元至二十元罚款;
(三)违反第十一条,第十二条,第十三条,第十四条,第十六条规定的,处五十元至五百元罚款;
(四)违反第十八条规定的,按每车垃圾处五十元以下罚款;
(五)违反第二十一条,第二十二条,第二十三条,第二十四条和第二十五条规定的,视情节轻重,施行经济处罚或追究行政责任;
(六)违反第二十七条规定将含毒、含菌垃圾混在生活垃圾、残土、炉渣中排放的,处五百元至三千元罚款,情节严重的加倍罚款;
(七)违反第三十五条规定损坏和擅自拆除、迁移、占用、封闭环境卫生设施的,处五百元至二千元罚款。
第三十九条 凡不符合城市环境卫生标准的环境卫生设施,由环境卫生行政主管部门会同城乡规划部门,责令有关单位限期改建或者拆除;逾期未改建或者未拆除的,经当地人民政府批准,由环境卫生行政主管部门会同有关部门强制拆除,并处一千元以下罚款。
第四十条 实施行政处罚,由处罚机关下达处罚通知书。罚款须使用财政部门统一印制的罚款票据,罚款全部上缴同级财政。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事
人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十二条 盗窃、破坏各类环境卫生设施以及侮辱、殴打环境卫生工作人员或者阻挠其执行公务的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十三条 环境卫生工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十四条 大连市人民政府可依照本条例制定单项行政规章。
第四十五条 本条例应用中的具体问题,由大连市人民政府负责解释。
第四十六条 本条例自1994年2月1日起施行。



1993年11月26日
论民事执行中司法拘留的性质及适用条件

杨东


论文提要:
本文简单论述了司法拘留适用中司法拘留的法律条文规定及定性、司法拘留适用的两个条件,提出了笔者的一些比较浮浅的个人看法,不足之处望各位同行不吝赐教。
全文共7452字。



司法拘留是民事执行中的强制措施之一,是对被执行人及其他相关责任人的人身强制措施。由于近年来人们对执行难的关注,司法拘留也越来越受到执行员的青睐。但适用过多的司法拘留措施也开始暴露出其负面影响,以拘代执、滥逮滥抓现象常常见于报端,由此造成了司法权威的损害,一方面影响了案件的正常执行,另一方面也影响了法院的形象。因而,我们不得不对司法拘留作充分的认识,从而才可以对其达到恰如其分的应用,使司法拘留起到其应有的司法威慑力。
一、司法拘留的性质
司法拘留,是指人民法院对妨害民事诉讼情节严重的行为人予以强行关押,在一定的期限内限制其人身自由的一种强制措施。拘留的期限为15日以下。《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)规定的可以适用司法拘留的情形有多种,涉及民事执行的有两种,(1)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的;(2)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。本文仅论述与民事执行有关的司法拘留问题,如无特别说明,并不包括《民事诉讼法》第一百零二条第一款规定的其它可以适用司法拘留的情形。观察对司法拘留的规定章节,我们不难发现,立法者将其规定在“对妨害民事诉讼的强制措施”一章,而并非“执行程序”一编的“执行措施”章节。也就是说,立法的本意是将民事执行中的司法拘留定性为一种强制措施,一种对民事诉讼程序正常进行的保障措施,一种具有惩罚性的对人体的限制措施。浏览一下“执行措施”一章,笔者找到的执行措施有很多,包括(1)查询、冻结、划拨被执行人在金融系统的存款,(2)扣留、提取被执行人在案外人处的收入,(3)查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产,(4)搜查被执行人的人身及其住所或者其财产隐匿地,(5)传唤被执行人交付财物或票证,或强制其交付财物或票证,(6)强制迁出房屋或者退出土地,(7)通知有关单位协助办理财产权证照转移手续,(8)对被执行人应当完成的行为强制执行或委托有关单位完成,并责令被执行人承担费用,(9)责令被执行人加倍承担延期履行金钱给付义务的债务利息或延期履行其它义务的迟延履行金。笔者之所以不厌其烦得详细列举《民事诉讼法》在“执行措施”一章所规定的所有执行措施,无非是想在此说明,司法拘留并非一种执行措施,执行措施并不包括对“人身”的执行。当然,司法搜查有对人身的搜查,但该搜查只是为了查明被执行人是否在身上藏匿有可供执行的财产,对人身的搜查只能是短暂的,并不可以借此限制人身自由。关于生效法律文书确认由被执行人必需完成的特定行为,法律只是规定人民法院可以强制执行或委托有关单位或个人代为完成。该规定的意图应当是指人民法院便于直接完成的行为则可以以法院的角色排除妨碍强制完成该行为,若行为性质不适宜由法院来强制完成的话,法院可以委托适宜完成该行为的单位或个人代为完成。也就是说,法律并没有在此赋予法院一种强制被执行人完成特定行为的强制执行措施。如果此时对被执行人拒不完成特定行为的妨碍民事执行行为采取司法拘留措施的话,正说明司法拘留是对拒不履行法院生效判决、裁定行为的保障措施,一种为保障民事执行工作正常进行的强制措施。《最高人民法院关于适用