沪港房地产市场与法律的比较及展望/浦增平

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 14:47:38   浏览:8437   来源:法律资料网
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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场,更能看出其发展的特点和法律制度的利弊,从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言,有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大,香港房地产市场发展历史比上海要长,融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心,有一半资金与房地产有关,无论是国际游资或是证券市场资本,无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下,上海作为地区性金融中心,参与房地产市场的资金相当有限,海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始,尚未形成规模。同样,上海作为一个新兴市场,发展潜力很大,房价空间也很大,但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二,沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波,已经比较成熟,这种成熟是各方面的,有管理层与专业分析队伍,有发展商和中介机构,有银行和融资机构,也有广大购房者和炒家,还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下,上海还是不成熟的市场,还未经历大幅起落,还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之,经过从1992年启动开发的房地产,主要在如何开发项目,建造项目和建立各种房地产公司上做了文章,融资方式也仅仅是以银行贷款,中外合资合作投入部分启动资金,或少量从证券市场得到融资等,既没有形成真正的中介市场,二三级市场和购房者按揭市场,特别没有形成卖方市场,也就是说,在简单的买卖关系和供需关系中,目前仅仅是卖家和供方比较活跃,炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关,供方与建设方大多是国家经营,拼命开发,拼命造房,拼命向银行借钱,没有想到如何发展广大用房单位,特别是个人购房消费市场的培育与发展,这就造成目前大量空置和低迷现象,造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱,隐性破产等。其三,沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长,又经过几次波动,商业环境和法律机制比较完善,无论对发展商的公司法,对各种融资的法律制度,或是物业管理,乃至广大购房者的权利保障,比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中,法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用,金融法的执行等方面都有不足,对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院,将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点,展望明年两地市场的发展,香港市场房价会形成实质性反弹,市场仍会恢复繁荣,但由于政策变化,恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少,购房按揭方式更趋活跃,还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭,活跃二三级市场。就上海房地产市场而言,大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组,银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让,并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合,为购房者服务,培育消费市场,同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




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国家外汇管理局关于我国与俄罗斯等独联体国家边境小额贸易外汇管理有关问题的通知

国家外汇管理局


国家外汇管理局关于我国与俄罗斯等独联体国家边境小额贸易外汇管理有关问题的通知



(2002年9月16日 国家外汇管理局发布)

汇发〔2002〕88号

国家外汇管理局黑龙江省分局、内蒙古自治区分局、新疆维吾尔自治区分局:


为了引导和规范边境贸易,完善外汇管理,进一步促进我国对外经贸关系的发展,现就我国与俄罗斯等独联体国家边境小额贸易外汇管理有关问题通知如下:

一、本通知所称边境小额贸易系指我国边境地区经批准有边境小额贸易经营权的企业(以下简称边境小额贸易企业),通过国家指定的陆地边境口岸,与毗邻的俄罗斯等独联体国家边境地区的企业、个人或其它贸易机构之间进行的贸易活动。

二、建立和完善边境地区银行结算机制,引导边境小额贸易结算纳入银行结算渠道。边境地区商业银行应当积极与毗邻国家边境地区商业银行建立代理行关系,开通银行直接结算渠道;对于已与我国签定双边本币支付协定的国家,应尽快与毗邻国家边境地区商业银行互设或单设双边本币结算帐户,开办本币结算业务。

三、放开边境小额贸易出口项下以人民币或外币现钞进行出口核销的限额控制。边境小额贸易出口,无论出口金额大小,边境小额贸易企业均应当按照出口收汇核销管理规定申领出口收汇核销单,办理出口报关、交单等手续,其出口收汇核销按以下规定办理:

(一)以现汇结算的,边境小额贸易企业应当按照《出口收汇核销管理办法》和《出口收汇核销管理办法实施细则》及其他出口收汇核销管理规定办理出口收汇核销手续。

(二)以外币现钞结算的,边境小额贸易企业应当凭出口货物报关单、出口收汇核销单、银行出具的外币现钞结汇水单及购货发票办理出口收汇核销手续。

(三)以人民币结算的,边境小额贸易企业应当凭出口货物报关单、出口收汇核销单及经海关核验的携带人民币现钞入境申报单或人民币汇入汇款证明办理出口收汇核销手续。

(四)以毗邻国家货币结算的,对已与我国签定双边本币支付协定的国家,边境小额贸易企业应当凭出口货物报关单、出口收汇核销单及经海关核验的携带毗邻国家货币现钞入境申报单或汇入汇款证明办理出口收汇核销手续。

四、边境小额贸易出口中通过居民个人汇入汇款收回货款的,边境小额贸易企业应当提前将拟收入出口货款的居民个人姓名、帐号等向所在地外汇局备案,银行凭外汇局出具的证明,对此帐户做出标识。出口后,凭出口货物报关单、出口收汇核销单、已备案帐户居民个人汇入汇款的结汇水单办理出口收汇核销手续。

五、对边境小额贸易出口,边境地区外汇局应当根据《出口收汇核销管理办法》和《出口收汇核销管理办法实施细则》及本通知规定,为边境小额贸易企业办理出口收汇核销单的发单及出口收汇核销等手续,并按规定对其出口收汇情况进行考核。

六、各分局应检查、督促辖内商业银行切实落实《中国人民银行关于外币现钞管理有关问题的通知》(银发[2001]376号)及其补充通知和《境内居民个人购汇管理实施细则》的规定,要求商业银行凡在边境地区有外币储蓄业务的分支机构都要开办个人结汇业务,有结售汇业务或外币兑换业务的分支机构开办个人售汇业务,增加结售汇网点。认真贯彻《中国人民银行关于调整外币现钞管理政策有关问题的通知》(银发[2002]283号),进一步调整外币现钞买入卖出价格并在一定范围内适当浮动,鼓励外币现钞进入银行渠道结汇。边境地区外汇局应积极协助边境地区商业银行随行就市地开展个人结售汇业务,并搞好风险管理和资金平衡。

七、边境地区外汇局应当加强对边境小额贸易的统计和分析,及时汇总辖内边境小额贸易情况,并于每月前10个工作日内将上月《边境小额贸易进出口及核销情况统计表》(见附件)上报总局经常项目管理司。

八、边境地区外汇局要进一步加强所辖地区外币现钞管理,主动取得地方政府的支持,联合当地公安机关等部门,严厉打击非法外汇交易,规范外汇市场秩序。

九、对违反本通知规定的,由外汇局根据《中华人民共和国外汇管理条例》及其他外汇管理规定进行处罚。

十、边境地区外汇局应当及时将有关边境贸易情况和外汇管理政策向当地政府汇报,积极配合地方政府将有关鼓励边境贸易出口的政策落到实处。同时,加强与外经贸、财政、税务等有关部门的沟通与协作,共同规范管理边境贸易。各地要利用报纸、电视、广播等各种媒体以及召开座谈会、举办培训班等多种形式,及时向边境小额贸易企业、从事边境贸易的相关人员宣传外汇管理政策。

十一、本通知暂时在黑龙江省、内蒙古自治区、新疆维吾尔族自治区试行。上述分局应当根据本通知规定制定相应的实施细则并报总局经常项目管理司,经批准后实施。

十二、本通知自2002年10月1日起开始执行。以前规定与本通知规定相抵触的,按本通知规定执行。请黑龙江省、内蒙古自治区、新疆维吾尔族自治区外汇局在收到本通知后,尽快转发所辖分支局及边境地区商业银行。



附件:边境小额贸易进出口及核销情况统计表(略)

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二OO二年九月十六日

关于实行企业、事业、机关、团体安全保卫责任制的暂行规定

山东省政府


关于实行企业、事业、机关、团体安全保卫责任制的暂行规定
山东省政府



为了组织动员企业、事业、机关、团体的广大干部群众搞好安全保卫工作,保护国家、集体、个人财产和人民群众的生命安全,维护生产、工作、科研、教学和生活的正常秩序,搞好社会治安综合治理,为体制改革和经济建设创造良好的社会环境,根据《中华人民共和国宪法》第一章
、第二章和《中共中央关于制定国民经济和社会发展第七个五年计划的建议》的精神,结合我省情况,制定以下暂行规定。
第一条 安全保卫责任制是经济、科研、教学和行政管理责任制的重要组成部分。要把安全保卫责任制纳入生产、科研、教学和行政管理范围,明确责任,落实任务,实行责、权、利结合,使经济效益和社会效益统一起来。
第二条 安全保卫工作的方针是领导负责,依靠群众、预防为主,管理从严,保障安全;基本任务是防火、防盗、防特、防治安灾害事故。
第三条 普遍建立领导负责制、岗位责任制和安全保卫防范网络。
领导负责制:单位和部门的安全保卫工作,由主要领导人负责,纳入重要议事日程,确定专人分工,定期分析研究本单位的治安形势和问题,提出安全保卫意见和措施,并亲自组织落实;组织排除重大不安全因素;及时组织查处重大事故,协助公安机关侦破重大案件;总结推广安全保
卫责任制的经验,帮助后进部门搞好安全保卫工作。
岗位责任制:从事生产、经营、科研、教学和行政管理的每个工作人员,负责各自岗位上的安全保卫工作,结合各自的生产、工作业务,制定安全保卫工作的职责范围,落实措施,确保本工作岗位的安全。
安全保卫防范网络:建立健全各级专职保卫组织和群众性的治保、调解、消防、守护等组织,形成一个从上到下,从专门机构到群众组织,领导与群众相结合的安全保卫网络。
第四条 做好思想教育工作,预防和减少犯罪。
单位领导和宣传、工会、共青团、妇联、劳资、行政等部门,在实施安全保卫责任制中,要各司其职,做好对干部、职工、学生的理想、纪律、道德、文化教育,开展“五讲、四美、三热爱”活动,增强国家主人翁思想和社会责任感,抵制资产阶级思想侵蚀。
坚持经常性的法制宣传教育,普及法律常识,使干部、职工、学生学法、懂法、执法、守法,做到不酗酒闹事,不打架斗殴,不传看淫秽物品,不收听敌台广播,不违法犯罪,敢于同犯罪分子作斗争。
认真及时调解职工群众中的各种纠纷,防止矛盾激化,酿成祸端。
对轻微违法犯罪人员,切实落实帮教措施,做好思想转化工作,对刑满释放、解除劳教人员,做好安置、教育、疏导工作,变消极因素为积极因素。
第五条 建立健全各项安全管理制度。
(1)要害部门和生产要害部位要实行单位领导、车间科室负责人、工段班组长和工作人员层层承包责任制。对各项设备,定期检查维修。对工作人员和值勤人员,坚持先审后用的原则,不适合的及时调整。
民用飞机场、重要桥梁、重要物资仓库、国家重点工程项目,是重点保卫目标,必须严格安全防范制度,明确责任,确保安全。
(2)建立健全枪支弹药安全管理制度。枪弹保管库要枪弹分存,详细登记,建档立卡,专人昼夜看管,实行严格的交接班制度和领取使用手续。
(3)易燃、易爆和放射性、剧毒物品,在生产、储存、运输、使用、保管等各个环节上,都要建立相应的安全制度,严加管理,确保安全。
(4)严格消防管理制度,认真贯彻《中华人民共和国消防条例》,广泛开展防火宣传教育,把电源、火源、危险品仓库、重点物资仓库作为防火重点,划定禁火区域,经常检查,消除隐患。
(5)健全机密文件、图纸、资料、档案安全管理制度。按照《保守国家机密暂行条例》的规定,确定专人负责,严格登记、保管、传递、使用手续,严防失密、泄密和窃密事件的发生。
(6)对贵重文物的出土、保存、使用、展出、销售等,均要严格遵守国家规定,确定专人管理,定期核对,保证文物安全。
(7)对现金、票证,建立严格的部门负责人和保管人员岗位责任制,严格收发、出纳、交接手续。保存现金不得超过规定的限额,超过限额的要及时送交银行。提取、送交千元以上的必须两人,万元以上的必须用机动车辆。
(8)严格执行各类物资的收、发、领、退、核等各项安全管理制度。每天每班进行安全检查,发现隐患,及时排除,日清月结。物资回收部门对废旧金属器材、机器设备、动力设施等物资,要严格按国家规定收购,堵塞盗卖销赃空隙。
(9)建立健全公共场所安全管理制度。俱乐部、影剧院、体育场、浴池、宾馆、招待所等场所,都要根据各自的特点,制定管理制度,落实安全措施。职工宿舍区要建立家属委员会,组织群众管理,维护好生活秩序和治安秩序。
(10)门卫、巡逻、值班制度。门卫、巡逻、值班人员要忠于职守,看好门户,当班不喝酒,不擅离岗位,发现隐患和险情及时报告处理,发现犯罪分子要奋力捕捉。
(11)外事安全管理制度。外事、旅游、侨务等部门,要按规定加强对外国人、外籍华人、华侨、港澳台同胞等来宾的安全保卫工作,建立健全安全管理制度,保证他们人身、财产的安全。
第六条 严防经济诈骗犯罪。经济往来要严格按照《经济合同法》的规定签定和履行经济合同,重大经济合同要经工商部门鉴证或司法部门公证。
第七条 配备、完善安全防范设施。消防器材和设施,保险柜、安全锁、报警装置等防盗设施,抢险救灾、生产安全设施等,均要配足配齐,经常检查、维修、更换,保持性能良好,保障使用。
第八条 监督检查。各单位要制定安全保卫工作的监督检查和总结评比制度,采取自查、互查和抽查、普查相结合的方法,对实行安全保卫责任制的情况,安全组织、制度、措施的落实情况,干部、职工履行安全职责、遵守安全制度的情况,进行定期检查,每年进行一至两次总结评比

保卫部门是单位安全保卫工作的职能部门,具体负责单位安全保卫的日常工作,掌握全面情况,协助单位领导实施监督检查和总结评比。
第九条 奖惩办法。
凡在实行安全保卫责任制中做出显著成绩的,予以奖励:
(1)切实贯彻本《规定》,领导重视,组织落实,措施落实,成绩显著,治安秩序良好的单位,可评为安全保卫先进单位,由人民政府或由政府授权主管部门给予表扬和奖励。
(2)认真落实安全保卫责任制,健全安全管理制度,落实防范措施,堵塞漏洞,预防了案件和治安灾害事故的发生,成绩显著的班组、车间等,由单位给予集体荣誉奖或物质奖。
(3)在执行安全保卫责任制中,严格执行安全管理制度,认真履行自己的职责,安全保卫工作成绩突出的干部、职工,由单位给予表扬、奖励或记功。
(4)协助公安机关侦破案件,提供线索,捕捉犯罪分子的,以及预防重大灾害事故,使国家、集体财产和人民生命免受损失的个人,由人民政府或主管部门、所在单位给予表扬、记功、晋级和物质奖励。
凡属下列情况的给予惩罚:
(1)不认真贯彻本《规定》,安全管理制度不健全,安全保卫措施不落实,职工犯罪情况突出,治安秩序混乱,事故、案件不断发生的单位,由某上级主管部门作出严肃处理,责令限期整改。
(2)工作不负责任,玩忽职守,以致发生重大案件、重大灾害、设备和人身伤亡事故的单位和部门,由人民政府或上级主管部门给予单位领导、部门负责人、直接责任人以行政或经济处罚,直至依法追究刑事责任。
(3)对发生重大案件、事故不报告的要加重处罚,知情不举的也要严肃处理。
第十条 市、县人民政府可根据本《规定》制定具体实施办法。
第十一条 本《规定》由各级人民政府和人民政府和公安机关监督实施。
第十二条 本《规定》授权省公安厅负责解释。
第十三条 本《规定》自颁布之日起施行。



1986年3月4日