物业管理交接纠纷的法律分析
浙江民禾律师事务所 胡杰丰
最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。
一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：
1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。
2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。
二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：
1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。
2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。
三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。
四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。
文章原载于《现代物业》2004年第4期
关于印发《运动员聘用暂行办法》的通知
国家体育总局 教育部等
关于印发《运动员聘用暂行办法》的通知
体人字[2007]412号
各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团体育局、教育厅（教委、教育局）、公安厅（局）、财政厅（局）、人事厅（局）、劳动和社会保障厅（局）：
根据国务院办公厅《关于转发人事部关于在事业单位试行人员聘用制度意见的通知》（国办发[2002]35号）和人事部《事业单位公开招聘人员暂行规定》（人事部第6号令）有关精神，我们制定了《运动员聘用暂行办法》，现印发给你们，请按照执行。
实行运动员聘用制，是运动员培养制度的一项重要改革，对促进体育事业健康可持续发展具有重要作用。各有关单位要高度重视、积极配合、稳妥实施。对实施过程中可能出现的问题，要及时研究解决，确保运动员聘用工作顺利开展。
国家体育总局
教育部
公安部
财政部
人事部
劳动和社会保障部
二〇〇七年八月三十一日
运动员聘用暂行办法
第一章 总则
第一条 为促进体育事业健康可持续发展，加强运动员人事管理工作科学化、制度化和法制化，保障运动员合法权益，规范运动员招聘、培养和退役工作，依据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于各省级及以下优秀运动队的运动员。
第三条 本办法所称运动员是指专业从事某项体育运动训练和参加比赛，且享受试训体育津贴或体育津贴的人员。
运动员包括试训运动员和优秀运动员。
第四条 运动员实行试训、聘用和退役制度。优秀运动员实行职业转换过渡期制度。
第五条 政府人事行政部门是运动员聘用工作的主管机关，政府劳动保障行政部门是运动员社会保险工作的主管机关。各级体育行政部门会同教育、公安、财政、人事、劳动保障等部门负责本地区运动员的招聘、培养和退役等工作。
第二章 运动员试训
第六条 根据运动训练的特殊性，体育行政部门在办理优秀运动员聘用手续前，可组织一定规模人员进行试训。
试训运动员的人数由体育行政部门报请同级编制、财政等部门根据本地区具体情况和项目特点确定。
第七条 试训标准由各省、自治区、直辖市体育行政部门制定。
第八条 试训运动员通过定向选拔、推荐或面向社会公开招聘等方式产生。原则上从完成九年制义务教育的人员中择优招聘，个别项目根据项目特点可适当放宽。
第九条 体育训练单位应与试训运动员本人或其监护人签订试训合同。试训合同由省级体育行政部门根据本地实际情况制定。
第十条 试训时间原则上不超过一年。试训期内享受国家规定的试训体育津贴，达到领取成绩津贴条件的，可领取相应的成绩津贴。试训期间按国家和地方规定依法参加社会保险，并享受社会保险待遇，接受相应的文化教育。
第三章 优秀运动员招聘
第十一条 优秀运动员的招聘应在编制内进行，坚持公开、平等、竞争、择优、科学、规范的原则，按照事业单位公开招聘人员有关规定执行。
第十二条 各级体育行政部门根据本地区实际情况制定优秀运动员聘用标准。具体标准应体现项目特点和运动员成才规律，包括健康状况、身体形态、专项技能、文化水平等内容。
第十三条 优秀运动员招聘工作由体育训练单位根据聘用条件及要求，采取考试、考核的方法进行。
第十四条 政府人事行政部门与体育行政部门负责对运动员招聘工作进行指导、监督和管理。
第十五条 省属体育训练单位的优秀运动员招聘计划报上级主管部门核准并报同级政府人事行政部门备案。其他体育训练单位的优秀运动员招聘计划须报地区或设区的市政府人事行政部门核准。
聘用未满16周岁的运动员，需征得其监护人同意，并按规定报经县级以上劳动行政部门批准。
第十六条 体育行政部门应规范运动员聘用工作程序，完善运动员聘用工作公示制度。公示结束后，体育训练单位应按照干部人事管理权限的规定报批或备案，经同意后，与优秀运动员签订聘用合同，明确双方的权利和义务。
第十七条 跨地区或从农村聘用运动员的，公安部门根据政府有关行政部门出具的调函或批件，办理有关人员落户手续。
第十八条 试训结束后，符合聘用条件、办理优秀运动员聘用手续的，其最后一次在本体育训练单位试训时间可计算为连续工龄；未办理优秀运动员聘用手续的，回原输送单位或居住所在地。
第四章 优秀运动员在训
第十九条 优秀运动员实行岗位管理。优秀运动员岗位与事业单位专业技术岗位、管理岗位、工勤技能岗位并列管理，不划分岗位等级，不控制内部结构比例。
第二十条 坚持科学训练，合理安排训练比赛时间，有针对性地开展文化教育工作，保障优秀运动员接受文化教育的权利。
第二十一条 体育训练单位负责组织新聘用优秀运动员岗前培训，使优秀运动员明确自身的权利和义务。
第二十二条 建立健全优秀运动员档案，包括运动技术档案、健康体检档案、社会保险基础档案和文化学习学籍档案等。
第二十三条 优秀运动员应按岗位职责要求完成规定的训练比赛任务。
第二十四条 优秀运动员享受国家规定工资待遇，按照国家和地方有关政策参加社会保险并享受社会保险待遇，同时，按国家和地方有关规定享受住房等社会保障待遇。
第五章 优秀运动员停训
第二十五条 优秀运动员因训练水平、伤病等原因不宜继续从事专业训练的，经体育行政部门批准后停止训练。
第二十六条 优秀运动员停止训练后，给予不超过一年的职业转换过渡期。具体期限由体育训练单位与运动员协商确定。
第二十七条 职业转换过渡期内，不计算运龄，体育津贴照发，按国家有关规定参加社会保险并享受社会保险等待遇。
第二十八条 职业转换过渡期包括在聘用合同期限内。
第二十九条 在职业转换过渡期内，体育行政部门负责做好技能培训、就业辅导等工作。
第六章 优秀运动员退役
第三十条 各级体育行政部门应积极创造条件，拓宽退役运动员就业渠道，关心退役运动员的工作、生活。
第三十一条 优秀运动员与体育训练单位解除聘用合同后，公安、人事、劳动保障等部门协助体育部门为退役运动员办理户口、人事档案和社会保险关系的转移衔接手续。
第三十二条 优秀运动员退役时，按规定领取退役费或自主择业经济补偿金。
符合规定条件的，可进入高等学校学习。
第三十三条 运动员退役后执行新进入单位的工资和社会保险制度。进入全日制学校学习的，社会保险关系按照国家有关规定执行。
第三十四条 因工致残且被鉴定伤残等级的退役运动员待遇，按工伤保险有关规定执行。其中，不能解除聘用关系的，体育部门应当妥善解决其生活、工作等问题。
第三十五条 各类体育事业单位招聘体育工作人员的，对取得优异成绩的退役运动员，可以采取直接考核的方式招聘；对其他退役运动员，应在同等条件下优先聘用。
体育部门使用彩票公益金资助建成的体育设施所在单位，须安排一定比例岗位用于聘用退役运动员。
第三十六条 各类教育事业单位招聘体育教师、体育教练员等体育类专业技术人员的，对取得优异成绩且具有教师资格的退役运动员，可以采取直接考核的方式招聘；对其他具有教师资格的退役运动员，应在同等条件下优先聘用。
各级体育、教育行政部门要为退役后有意从事体育教师工作的退役运动员获取教师资格创造条件。
第七章 相关经费
第三十七条 运动员试训期间所需经费由同级财政负担。
第三十八条 职业转换过渡期期间，开展技能培训、就业辅导等相关工作所需经费以财政投入为主，体育部门使用的彩票公益金、社会捐助资金等为辅。
第八章 纪律与监督
第三十九条 运动员聘用工作要做到信息公开、过程公开、结果公开，接受社会及有关部门的监督。
第四十条 各级政府相关部门要认真履行监管职责，对违反本办法有关规定的行为要予以制止和纠正。
第四十一条 严格聘用纪律，严禁弄虚作假、营私舞弊。对违反有关规定的，要严肃处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 对违反招聘纪律的运动员，取消聘用资格；对违反规定并已办理聘用手续的运动员，一经查实，应当解除聘用合同，予以清退。
第四十三条 对违反纪律的工作人员，视情节轻重调离工作岗位或给予处分；对违反招聘纪律的其他相关人员，按照有关规定追究责任。
第九章 附则
第四十四条 各省、自治区、直辖市可根据本办法制定本地区运动员聘用具体实施办法。
其他部门设有优秀运动队建制的，其运动员聘用工作可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自发布之日起实施。