物业管理仍需完善 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物　
　
物业管理仍需完善


物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关，相互作用。但实际上，由于我国房地产业起步较晚，因此普遍存在“重建设、轻管理”的倾向，忽视了物业管理对房地产市场的反作用。物业管理是一种综合性的经营服务方式，它是将各种分散的社会分工汇集起来统一管理，如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修及其他各种社区服务，对每个业主来说只需面对物业管理企业一家就能解决问题而无需面对各个不同部门。

据有关资料统计，截止1996年底，上海市已依法登记成立物业管理企业1540多家，成立业主委员会达1600多个，而且近年来增长幅度也很大。上海市政府及时关注物业管理行业在上海的发展，上海市人大常委会审议并通过了《上海市居住物业管理条例》，并于1997年7月1日起实施。物业管理有了法律依据，对保护房地产市场健康有序的发展是件好事，但实际执行上仍有一些问题。

一、住宅售前、售后管理脱节矛盾较大。住宅销售单位要求业主必须交纳维修备用基金才能进户,通过合同形式与业主明确对住宅的管理和维修应尽的责任和义务。但房产开发商与业主、物业管理公司与业主因权利义务不明确造成住宅售前、售后管理脱节。一般来说，较大规模的一些房产开发商自己组建物业管理公司对其所出售的房屋进行管理，这样做法体现了“谁开发、谁管理”的精神，有一定优势，如有利于配套设施的进一步完善等优势。但这样的管理模式的弊病也较明显。其一，因为物业管理公司是房产开发商自己组建的，其本身专业管理的经验不足。其二，通常物业管理公司是房地产公司的下属公司，在很多权利义务关系中不能以独立的第三方理直气壮地向房产开发商验收物业、接管档案、索要保修期内的支出费用。其三、有些房地产开发商仅有一个开发项目，开发完之后该企业的历命也完成了，这也显然不能体现“谁开发、谁管理”的优势。这些弊病对业主的损害是相当大的。

二、物业管理公司的物业保养、维修服务不到位，服务质量差，收费不合理，与销售方销售宣传时差距较大。根据现行法律，业主管委会成立后可自主选择物业管理公司。可有两大矛盾使操作变得困难。一是由于房地产市场销售情况不好造成售房率、入住率不高，业主未达到法律规定的人数无法成立业主管委会，也不能自主选择物业管理公司。二是业主管委会选择新的物业管理公司后，原物业公司公司却拒不移交或者无法移交有关档案资料。

上文所述仅是物业管理行业中的一些问题，这许多矛盾在市场发展进程中有些是不可避免的，政府也已经注意到并积极改进，同时也需要各方人士一起努力。




河北省人民政府


河北省行政执法和行政执法监督规定

(2003年11月24日河北省人民政府第16次常务会议通过 2003年11月28日河北省人民政府令〔2003〕第10号公布 自2004年1月1日起施行)



第一章总则


第一条为规范行政执法行为，加强行政执法监督，促进行政机关依法行政，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本规定。

第二条本省行政区域内的行政执法和行政执法监督工作，适用本规定。

第三条本规定所称行政执法，是指依法具有行政执法权的行政机关（含县级以上人民政府所属行政执法部门、法律法规授权的机构或者组织，以下统称行政执法部门），执行法律、法规、规章的具体行政行为。

第四条本规定所称行政执法监督，是指上级人民政府对下级人民政府、县级以上人民政府对其所属行政执法部门、上级行政执法部门对本系统下级行政执法部门的行政执法活动的层级监督。

第五条各级行政执法部门在法定职权范围内负责行政执法工作。

各级人民政府法制机构（以下简称政府法制机构）在本级人民政府领导下，具体负责本行政区域内的行政执法监督工作；各级行政执法部门法制机构（以下简称部门法制机构）在本部门领导下，具体负责本部门内设行政执法机构以及本系统下级行政执法部门的行政执法监督工作。

实行垂直领导的行政执法部门的行政执法活动，应当接受所在地同级人民政府和上级行政执法部门的监督。

第六条公民、法人或者其他组织对行政执法部门违法或者不当的具体行政行为，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼，有权向监督机关投诉或者举报。因行政执法部门违法行使职权使其合法权益受到损害的，有权依法要求行政赔偿。

第二章行政执法主体和

行政执法人员

第七条各级政府法制机构依照法律、法规、规章的规定和同级人民政府工作部门的职责分工，审核确定本级政府具有行政执法主体资格的行政执法部门，并向社会公布。

实行垂直领导的行政执法部门按照行政隶属关系由有权机关审核确定行政执法主体资格后，向所在地同级政府法制机构备案。

依照前两款规定，取得行政执法主体资格的行政执法部门有权以自己的名义作出具体行政行为，并承担相应法律责任。

第八条具有行政处罚权的行政执法部门实施行政处罚行为，应当按照《河北省罚没财物管理暂行办法》的有关规定办理罚没许可证。

第九条行政执法部门依照法律、法规、规章的规定，可以在法定权限内委托实施行政处罚行为及其相关的行政执法行为。

行政执法部门委托其他组织实施行政处罚行为及其相关的行政执法行为，应当采用书面委托形式，明确委托的事项、权限和期限，并向社会公布。

第十条受委托的组织应在委托范围内，以委托部门的名义作出具体行政行为。

委托部门应当对受委托组织的行政处罚行为及其相关的行政执法行为进行指导和监督，并对该行为的后果承担法律责任。

第十一条行政执法人员从事行政执法活动，必须取得本级人民政府颁发的行政执法证或者持有经备案认可的其他执法证件。

未取得行政执法证或者未持有经备案认可的其他执法证件的人员，不得从事行政执法活动。

第十二条各级政府法制机构在本级人民政府的领导下，具体负责行政执法证件的颁发、年检和备案工作。

第十三条各级政府法制机构和行政执法部门应当建立法律培训制度，定期对行政执法人员进行法律知识培训。

第三章行政执法行为


第十四条行政执法部门应当在法律、法规、规章规定的职权范围内行使行政执法权，不得超越职权或者放弃法定职责；经批准实行相对集中行政处罚权的，行政执法部门应当按照批准的职责和权限履行行政执法职能。

行政执法部门在行政执法过程中，发现属于其他行政执法部门管辖的事项，应当及时告知有管辖权的行政执法部门处理。

行政执法部门在查处违法行为过程中，对涉嫌犯罪的案件，应当依照《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》，移送公安机关处理。

第十五条行政执法人员实施行政执法行为，应当出示行政执法证件；不出示行政执法证件的，公民、法人或者其他组织有权拒绝配合。

第十六条行政执法人员在执法活动中，有下列情形之一的应当回避：

（一）与行政管理相对人有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系的；

（二）与行政管理相对人有利害关系的；

（三）与行政管理相对人有其他关系可能影响公正执法的。

第十七条行政执法部门进行执法检查、调查案件、收集证据、执行强制措施时，行政执法人员不得少于两人。

第十八条行政执法部门勘查现场时，应当通知当事人或者其代理人到场；当事人或者其代理人不到现场的，应当邀请当事人邻居、所在单位的人员或者基层组织的人员到场见证。

勘查结果应当制作笔录，并由勘查人员、当事人或者其代理人、见证人签字；当事人或者其代理人、见证人拒绝签字的，不影响勘查结果的效力，但应当由勘查人员在笔录上注明情况。

第十九条行政执法部门作出具体行政行为，应当告知当事人作出具体行政行为的事实、理由、依据和依法享有的权利，并充分听取当事人的陈述和申辩。

行政执法部门不得因为当事人申辩而加重行政处罚或者对申请办理的事项故意推诿、拖延和刁难。

第二十条行政执法部门作出需要书面通知当事人的具体行政行为，应当使用行政执法文书，并按规定送达。

国务院有关部门对行政执法文书格式有规定的，从其规定；未作规定的，由省人民政府行政执法部门制作本系统统一的文书格式，并报省政府法制机构备案。

第二十一条行政执法部门实施罚款、没收违法所得、没收非法财物时，应当向当事人出具省财政部门统一制发的专用票据。但法律、法规另有规定的从其规定。

行政执法部门处理罚没财物，必须执行罚没收入收支两条线管理规定和作出罚款决定的行政机关与收缴罚款的机构相分离的制度。

第二十二条两个以上行政执法部门执行同一部法律、法规、规章的，应当依法明确分工，各司其职，协调配合。

法律、法规、规章规定由一个行政执法部门为主管机关，同时规定其他行政执法部门配合、协助实施的，主管机关应当主动联系、协调，其他行政执法部门应当配合和协助。

第二十三条行政执法部门对上级行政执法部门或者其他行政执法部门在本行政区域内依法实施的行政执法行为，应当予以协助和配合。

两个以上行政执法部门因行政执法权限、案件管辖权限等问题发生争议的，由其共同上级的政府法制机构协调；协调不成的，提出处理意见，报请本级人民政府决定；本级人民政府无权决定的，报请有决定权的机关决定。

第四章行政执法监督


第二十四条县级以上人民政府及其行政执法部门应当加强法制机构建设，配备行政执法监督检查人员，使其与所承担的行政执法监督工作相适应。

第二十五条各级政府法制机构应当根据本行政区域内的行政执法状况，适时组织专项行政执法监督检查，并将检查情况报告上一级政府法制机构。

各级部门法制机构在本部门领导下，可以根据本部门内设机构或者本系统下级行政执法部门的行政执法状况，有计划地进行监督检查。

第二十六条行政执法监督检查的主要内容：

（一）法律、法规、规章的实施和履行法定职责情况；

（二）制度建设和规范执法情况；

（三）行政执法主体资格和行政执法人员资格情况；

（四）持证上岗、亮证执法情况；

（五）具体行政行为的合法性、适当性情况；

（六）行政执法责任制的建立和实施情况；

（七）其他应当依法监督的内容。

第二十七条各级政府法制机构、部门法制机构及其行政执法监督检查人员履行监督职责时，有权就被监督事项进行调查、查询，调阅行政执法案卷和其他有关材料；对违法执法的行政执法人员，有权当场责令其停止违法行政行为或者督促其履行法定职责。被调查的行政执法部门及其行政执法人员应当予以配合，并如实反映情况，提供有关资料。

第二十八条行政执法监督检查人员进行行政执法监督检查时，必须出示行政执法监督检查证。

第二十九条建立并实行委托执法备案制度。

各级人民政府委托行政执法的，应当报上一级人民政府备案；行政执法部门委托行政执法的，应当报本级政府法制机构备案。

第三十条建立并实行重大具体行政行为备案制度。

各级人民政府作出责令停产停业、吊销许可证和企业营业执照等重大具体行政行为的，应当自作出具体行政行为之日起３０日内报上一级人民政府备案；行政执法部门作出上述重大具体行政行为的，应当报本级政府法制机构和本系统上一级行政执法部门备案。

第三十一条建立并实行行政执法情况报告制度。

各级行政执法部门应当定期向本级政府法制机构和本系统上一级行政执法部门报告行政执法情况；各级政府法制机构应当定期向本级政府和上一级政府法制机构报告本行政区域的行政执法情况。

前款所称行政执法情况包括法律、法规、规章施行后制定的配套措施和贯彻落实取得的成效、存在的问题及改进建议等。

第三十二条建立并实行行政执法投诉、举报制度。

各级政府法制机构和行政执法部门应当建立健全行政执法投诉、举报制度，并公布投诉、举报电话。受理投诉、举报的政府法制机构和行政执法部门，应当在接到投诉、举报之日起３０日内对投诉、举报内容核查处理或者责成有关行政执法部门核查处理，并将处理结果通知投诉、举报人。

第三十三条对在行政执法监督中发现的问题，按照下列规定处理：

（一）具体行政行为违法的，由本级政府法制机构或者上级行政执法部门法制机构通知其限期纠正。逾期不纠正的，报请本级人民政府或者上级行政执法部门批准后予以变更或者撤销；

（二）违法委托行政执法的，由本级政府法制机构通知其限期纠正。逾期不纠正的，报请本级人民政府予以撤销；

（三）违法设立行政执法机构的，由本级政府法制机构通知其停止行政执法活动，并报请本级人民政府予以撤销；

（四）不履行法定职责的，由本级政府法制机构或者上级行政执法部门通知其限期履行；

（五）不办理罚没许可证、行政执法证或者不按规定进行证件年检及备案的，由本级政府法制机构通知其限期纠正。

被变更或者撤销的具体行政行为涉及公民、法人或者其他组织财物的，应当责令作出具体行政行为的行政执法部门退还或者赔偿相应的价款。

第三十四条各级政府法制机构通知行政执法部门限期纠正违法行政执法行为的，应当制作《行政执法监督通知书》；各级人民政府或者上级行政执法部门依法变更或者撤销违法行政执法行为的，应当制作《行政执法监督决定书》。

《行政执法监督通知书》或者《行政执法监督决定书》由制作机关直接送达被监督的行政执法部门。被监督的行政执法部门应当在收到《行政执法监督通知书》和《行政执法监督决定书》之日起１５日内或者限期纠正期满１５日内书面报告执行情况。

第五章奖励与处罚


第三十五条各级人民政府、政府法制机构和行政执法部门，应当对在行政执法、行政执法监督工作中作出突出成绩的单位和个人给予表彰或者奖励。

第三十六条行政执法部门有下列行为之一、造成严重后果的，除按照本规定第三十三条有关规定处理外，可并处一千元以下罚款，并可视情节轻重由本级人民政府或者上级行政执法部门给予通报批评，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分。

（一）具体行政行为违法的；

（二）违法委托行政执法的；

（三）违法设立行政执法机构的；

（四）拒不办理罚没许可证、行政执法证的。

罚款一律上缴国库。

被罚款的行政执法部门可以按照罚款数额的一定比例对直接责任人员进行追偿。

第三十七条行政执法部门违反本规定，有下列情况之一的，由本级政府法制机构或者上级行政执法部门责令限期改正；逾期不改正的，可视情节轻重给予通报批评，并建议对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分：

（一）对上级行政执法部门或者其他行政执法部门在本行政区域内依法实施的行政执法行为不予配合或者进行干扰的；

（二）无正当理由，不执行本级人民政府及其政府法制机构或者有决定权的机关对行政执法争议的调处决定的；

（三）不按规定进行重大具体行政行为备案的；

（四）不按期报告行政执法情况的；

（五）无正当理由，对《行政执法监督通知书》、《行政执法监督决定书》拒绝执行或者不予答复的；

（六）妨碍行政执法监督检查人员依法履行监督职责的。

第三十八条行政执法人员有下列行为之一的，由颁证机关的政府法制机构暂扣或者吊销其行政执法证，并建议依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）超越职权或者不履行法定职责的；

（二）以权谋私的；

（三）拒绝行政执法监督检查的；

（四）对控告、举报者打击报复的；

（五）其他违法失职行为情节严重的。

第三十九条行政执法监督人员在行政执法监督活动中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由颁证机关的政府法制机构暂扣或者吊销其行政执法监督检查证，并建议依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条依照本规定给予行政处分的，按照管理权限由监察、人事部门或者当事人所在单位作出决定，必要时本级人民政府可以依法直接作出决定。

第六章附则


第四十一条受理投诉、举报，不得收取费用。行政执法和行政执法监督所需经费由本级财政列入预算。

第四十二条本规定自２００４年１月１日起施行。