内蒙古自治区人大常委会


莫力达瓦达斡尔族自治旗尼尔基水利枢纽工程移民安置条例

颁布日期：2001-8-1
实施日期：2001-8-1
颁布单位：内蒙古自治区人民代表大会常务委员会




【章名】 第一章 总则
第一条 为了做好尼尔基水利枢纽工程建设移民安置工作，维护移民合法权益，保障工程建设顺利进行，根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》等法律法规和《莫力达瓦达斡尔族自治旗自治条例》，结合自治旗实际，制定本条例。
第二条 自治旗行政区域内，尼尔基水利枢纽工程建设移民安置，适用本条例。
第三条 自治旗移民安置，依法采取前期补偿、补助与后期生产扶持相结合的办法，兼顾移民眼前利益和长远利益，兼顾国家、集体和个人的利益。
移民安置与生态建设、环境保护相结合，与沿江地区对外开放相结合。
第四条 自治旗移民安置工作，实行统一领导、分乡（镇）负责的管理体制。
自治旗移民局在自治旗尼尔基水利枢纽工程移民安置领导机构的统一领导下，负责自治旗移民安置工作。
尼尔基镇、登特科镇、腾克镇、额尔和乡人民政府，负责本行政区域内移民安置工作。
设在前款所列乡（镇）的移民办公室是自治旗移民局的派出机构，接受自治旗移民局和当地乡（镇）人民政府的双重领导。
【章名】 第二章 移民安置
第五条 自治旗依法编制尼尔基水利枢纽工程建设移民安置规划。自治旗移民安置规划与自治旗土地利用总体规划相衔接。
第六条 经批准的移民安置规划应当严格执行，不得随意调整或者修改；确需调整或者修改的，应当按照原审批程序报批。
第七条 移民迁建用地应当严格控制规模，并依据土地利用总体规划和土地利用年度计划，分批次逐级上报至自治区以上人民政府依法办理农用地转用和土地征用手续。移民迁建用地不得转让，不得用于非移民项目。
第八条 移民新村建设要编制新村建设规划。
移民新村选址，应当按照移民安置规划，本着方便生活、有利于生产的原则，由村民委员会提出，乡（镇）人民政府审核，报自治旗人民政府审批。
第九条 移民建房实行统一设计，由自治旗建设部门提供不同面积、不同结构的住房设计方案，由移民户自己选择，乡（镇）人民政府通过招投标择优选择施工单位，统一组织施工。
第十条 安置移民的农村集体经济组织，根据移民安置规划开垦耕地，必须按自治区实施土地管理法办法第二十四条有关规定办理用地审批手续，禁止私开滥垦。
第十一条 安置移民的农村经济组织，可以根据有关土地管理的法律法规的规定及耕地现状，有计划地调整土地承包经营权，调整发包方和承包方的权利义务关系。
第十二条 移民自愿投亲靠友安置的，由迁出地和安置地人民政府与移民签定协议，办理有关手续，迁出地人民政府应当将相应的土地补偿费、安置补助费交给安置地人民政府，统筹安排移民的生产和生活。
第十三条 安置移民的农村集体经济组织兴办第二、三产业，必须符合国家和自治区的产业政策以及自治旗经济、社会发展的总体规划，在充分调研论证的基础上，按照有关规定办理报批手续。
第十四条 乡（镇）人民政府所在地需要迁建的，应当提前建设基础设施和医院、学校等公用设施。
对自筹资金或者使用非移民资金提前搬迁的单位和居民，不得减少其应得的移民资金数额。
第十五条 乡（镇）机关及企事业单位迁建，按补偿批准概算包干使用，因扩大规模或者提高标准而超过包干资金的部分，分别由地方人民政府和有关单位自行解决。
第十六条 自治旗移民局配合质量监督部门，对移民工程实行全面质量监督管理，并按照基本建设程序对移民工程实施竣工验收。
【章名】 第三章 淹没区、安置区的管理
第十七条 自治旗人民政府加强对尼尔基水利枢纽工程淹没区基本建设的管理。任何单位和个人不得在淹没线以下擅自新建、扩建和改建项目。违反自治区有关规定，在２０００年７月１日后建设的项目，按照违章建筑处理。
第十八条 公安机关加强对淹没区的户籍管理，严格控制非淹没区人口迁入淹没区。２０００年７月１日后，按照自治区有关规定允许迁入的人口，经自治旗公安机关批准入户的，由国家负责搬迁安置；因其他原因擅自迁入的人口，国家不负责搬迁安置。
本条第一款所称允许迁入的人口，是指因出生、婚嫁、工作调动、军人转业退伍和高等院校、中等专业技术学校毕业分配以及刑满释放等迁入的人口。
第十九条 按照移民安置规划必须搬迁的单位和移民，不得拒绝搬迁或者拖延搬迁；已经搬迁并得到补偿和安置的，应当及时办理补偿销号手续，并不得返迁或者要求再次补偿。
按照移民安置规划已经搬迁的单位和移民，其搬迁前使用的土地及其附着物，由自治旗人民政府依法处理。
第二十条 尼尔基水利枢纽工程消落区的土地属于国家所有。水利枢纽工程建成后形成的水面和消落区，在不影响水库安全、防洪、发电和生态环境保护的前提下，经自治旗人民政府与尼尔基水利枢纽工程管理单位协商，优先安排给当地农村移民使用。因蓄水给使用消落区土地的移民造成损失的，国家不予补偿。
第二十一条 自治旗人民政府对尼尔基水利枢纽工程移民档案加强管理，确保档案完整、准确和安全。
【章名】 第四章 移民资金的使用、管理和监督
第二十二条 自治旗按照上级批准的移民资金年度项目计划分期拨付移民和迁建单位的补偿资金。
第二十三条 自治旗移民局负责移民资金的拨付、管理和内部监察，负责向自治旗人民政府、上级主管部门报告移民资金年度项目计划执行情况、移民资金拨付和使用情况。
第二十四条 移民资金实行专户存储，专帐核算，专款专用。
土地补偿费主要用于开垦耕地、中低产田改造、小型农田水利建设和安排移民就业等生产性开发项目。
安置补助费主要用于移民的生活、生产项目。安置补助费不得用于同安置移民生活、生产无关的项目。
任何部门、单位和个人，不得挤占、截留和挪用移民资金。
第二十五条 有移民安置任务的乡（镇）、村要建立健全财务管理制度，乡（镇）、村移民资金的使用情况要张榜公布，接受群众监督。
第二十六条 审计、监察机关应当加强对移民资金管理、拨付和安排使用的审计和监督，依法履行职责。移民资金管理和使用的单位及个人，应当予以配合，及时提供有关资料。
【章名】 第五章 专项工程管理
第二十七条 本条例所称专项工程是指国家所有的公路、供电、通讯等基础设施建设工程。
第二十八条 自治旗根据尼尔基水利枢纽工程建设的进度和移民资金年度计划，优先安排专项工程建设。
第二十九条 凡专项工程设计，由自治旗人民政府同有关行业主管部门审查批准，并根据进度列入年度计划，没有列入计划的项目，不得开工。
第三十条 专项工程的复建，必须严格按照批准该工程的规模、标准进行，不得任意变更。建设单位自行提高标准或者扩大规模而增加的投资，由建设单位自筹，不得留下资金缺口。
第三十一条 专项工程的施工，应当严格执行国务院《建设工程质量管理条例》的规定，确保建设工程质量。
第三十二条 专项工程由自治旗人民政府按照移民安置规划统一组织实施，并依照国家有关规定组织验收。
【章名】 第六章 扶持措施
第三十三条 移民按照移民安置规划开垦的耕地，自耕种之年起，免征五年的农业税和订购粮；划拨给移民的耕地，自耕种之年起，免征三年的农业税和订购粮；移民新村按照建设规划所占用的耕地，免征耕地占用税。
第三十四条 移民户和迁建单位建房，一次性免缴一切税费，但是，施工方不享受此项优惠。
第三十五条 为安置移民而兴办的各类企业及多种经营项目，符合企业减免所得税条件的，按规定程序报批，免征所得税。
第三十六条 自治旗制定优惠政策，鼓励移民发展畜牧业或者向小城镇转移，从事第二、三产业。
凡进入城镇自谋职业的农村移民，经本人申请，可以转为非农业户。
第三十七条 向小城镇转移从事第二、三产业或者投亲靠友的移民购买房屋，一次性免缴契税。
第三十八条 移民持自治旗人民政府下发的移民证，在规定的市场内经营自产的农畜产品，享受减免税的照顾。
第三十九条 在移民安置期内，移民子女报考自治旗内高中（包括职业高中）时，在录取上给予照顾。
第四十条 自治旗人民政府及其有关部门，在安排建设项目和分配支农、扶贫、水土保持资金及交通、文化、教育、卫生等经费时，对移民安置区优先照顾。
第四十一条 自治旗鼓励和支持自治旗所属部门和单位，采取多种形式，从教育、科技、人才、管理、信息、资金、物资等方面，对口支援移民安置。
第四十二条 自治旗制定优惠政策，鼓励自治旗内外单位和个人，到迁建区投资兴办各类产业。
第四十三条 实施本条例所规定的扶持移民措施的时间，除本条例第三十三条、第三十四条、第三十七条和第三十九条已有规定之外，一律不超过１０年，实施起始时间，自移民安置规划实施完毕之日算起；按照移民安置规划，分期分批安置的，自每批移民安置完毕之日算起。
【章名】 第七章 法律责任
第四十四条 违反本条例规定，未经批准，擅自调整、修改移民安置规划和移民资金年度项目计划的，由规划、计划的审批机关责令限期改正；逾期不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，给予行政处分。
第四十五条 违反本条例规定，擅自将移民迁建用地的使用权转让或者用于非移民项目的，由自治旗人民政府土地行政主管部门会同移民局依据职责，责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得１倍以上３倍以下的罚款。没收的违法所得和收缴的罚款，全部纳入移民资金，用于移民迁建。
第四十六条 违反本条例规定，在淹没线以下擅自新建、扩建和改建项目的，由自治旗移民局依据职责，责令停止违法行为，限期恢复原状，并处５万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十七条 违反本条例规定，在移民搬迁和安置过程中，有下列行为之一的，由自治旗移民局会同有关部门依据职责，给予警告，并责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法予以处罚：
（一）拒绝搬迁或者拖延搬迁的；
（二）按照规定标准已获得安置补偿，搬迁后又擅自返迁的；
（三）按照规定标准获得安置补偿后，无理要求再次补偿的。
第四十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由有关审计机关、财政部门依照审计、财政法律、法规的规定予以处罚；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）将移民资金用于非移民项目、偿还非移民债务和平衡地方财政预算的；
（二）利用移民资金进行融资、投资和提供担保的；
（三）利用移民资金进行购买股票、债券和其他有价证券的；
（四）利用其他方式挪用移民资金的。
第四十九条 对挤占、挪用移民经费的，视情节轻重，给予当事人行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 国家机关工作人员在移民安置工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 在移民搬迁和安置过程中，对违反法律、法规，扰乱公共秩序，致使工作、生产不能正常进行，尚不够刑事处罚的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
【章名】 第八章 附则
第五十二条 本条例自发布之日起施行。
【章名】 内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于批准《莫力达瓦达斡尔族自治旗尼尔基水利枢纽工程移民安置条例》的决议
内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议决定，批准莫力达瓦达斡尔族自治旗人民代表大会常务委员会报请批准的《莫力达瓦达斡尔族自治旗尼尔基水利枢纽工程移民安置条例》，由莫力达瓦达斡尔族自治旗人民代表大会常务委员会公布施行。

二手房买卖合同，买方违约纠纷法律分析之－政策变化导致房价波动

蔡英杰


关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金


　　就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。

　　那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。

　　宏观背景介绍：

　　今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。

案例介绍：

　　2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。

　　在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。

律师分析：

一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？

　　根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。

　　根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。

　　尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
　　举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。

　　根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。

二、房屋买卖阴阳合同如何认定？

　　在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

　　那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。

　　目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？