《行政诉讼法》中值得商榷的几个问题

潘奕香　姚培清

【论文提要】《行政诉讼法》的实施，是中国法治建设中的里程碑。但是，《行政诉讼法》在15年的历程中凸显出它规定上的不足。在行政审判实践中，《行政诉讼法》有关条款与“公正与效率”主题已明显发生冲突，《行政诉讼法》中有关受案范围、行政诉讼调解制度、简易程序、起诉不停止执行制度等问题的规定，在实施中遇到新矛盾、新情况和新现象，需要创设新的规范或对原有内容加以重新调整。
【关键词】 受案范围　　行政行为的可诉性　　诉讼调解　　协调　　行政诉讼调解制度　　简易程序　　起诉停止执行原则　　行政机关撤回执行申请

《行政诉讼法》于1989年4月4日由第七届全国人大第二次会议通过，于1990年10月1日起施行，至今已近15年。《行政诉讼法》的实施，不仅有效保护了公民、法人或者其他组织的合法权益，而且更为重要的是，其强有力地推动了我国行政法治化的进程，将行政机关的具体行政行为纳入到司法审查的轨道，提高了人民政府依法行政的意识，它无疑是中国法治建设中的里程碑。但是，《行政诉讼法》经历了15年积极历程，同时在它的实施中也凸显出它规定上的不足。最高人民法院分别于1991年和1999年制定的《关于贯彻执行〈行政诉讼法〉若干问题的意见》和《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》，不是延缓了《行政诉讼法》本身的修改而是加速了修改的紧迫性。在行政审判实践中，《行政诉讼法》有关条款与“公正与效率”主题已明显发生冲突，暴露出诸多问题，在这些问题中，有一些虽源于《行政诉讼法》固有规定的不完善，然而更多是《行政诉讼法》实施中所遇到的新矛盾、新情况和新现象，需要创设新的规范或对原有内容加以重新调整。本文拟就受案范围、行政诉讼调解制度、简易程序、起诉不停止执行制度等几个问题结合审判实践谈点肤浅的看法，恭请斧正。
一、受案范围
行政案件的受案范围是审判实践中遇到的难点问题之一。《行政诉讼法》和最高人民法院1991年7月颁发的《关于贯彻执行〈行政诉讼法〉若干问题的意见》对受案范围的规定，采取的列举式和概括式相结合的方法，在列举规定受案范围的同时，还概括的规定了“认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的”行为也属行政案件的受案范围。1999年11月通过的最高人民法院《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》，对受案范围表述为“公民、法人或其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围”。从《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》与《关于贯彻执行〈行政诉讼法〉若干问题的意见》的规定进行比较来看，应当说《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》的规定明显的扩大了行政诉讼的受案范围，《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》没有限制涉及人身权、财产权之外的权利的可诉性，但没有对可诉行为的概念进行司法界定，即未界定如何认定被诉行为是否可诉，是否属行政案件的受案范围。
根据以上规定及精神，受案范围是以“行为”为基点，借用四大标准划定范围的。首先，将行政行为分为抽象行为与具体行为，具体行政行为可诉，抽象行政行为不可诉；其次，将行政行为分为内部行为与外部行为，外部行政行为可诉，内部行政行为不可诉；第三，将行政行为分为涉及人身权、财产权的行为与涉及其他权的行为，前者可诉，后者只有在有法律法规明文规定条件下才可诉；最后，将行政行为分为最终裁决的行为与非最终裁决的行为，后者可诉，前者不可诉。这种对受案范围的划定方法，是有它的理论性与科学性，但它也有可能导致一种不平衡的结果，比如，公民在街上吐痰被罚两元可以提起行政诉讼以获司法救济，但一个大学生被学校开除学籍因为被视为内部行为，却不得提起行政诉讼，难道一个人在大学中的受教育权还抵不上两元钱的财产权？所以，在受案范围上，笔者认为要从“以行为划界”转变为“以权利划界”，在划定受案范围时，要改为“以权利划线”，即对行政相对人越是重要的权利越要提供司法救济。 总的来看，大幅度扩大行政诉讼受案范围已成为人们不再争议的共识。关键是怎样扩大，扩大到什么程度，如何确定其边界。笔者认为受案范围应采取概括式的肯定规定加排除式的列举规定方式，即除明确列举排除的情况外，所有行政行为均在受案范围之内，这一方式暗含着行政行为无需法律明示即具有可诉性的假定，与过去某一行政行为是否可诉需法律明确规定的理念有根本性区别。
二、确立调解制度。
诉讼调解是指当事人在人民法院审判人员的主持下，用平等协商的办法，解决权益争议的诉讼活动和结案方式。它的意义在于有利于彻底解决纠纷，有利于增强人民内部团结和有利于预防纠纷减少诉讼。而我国现行《行政诉讼法》第50条规定人民法院审理行政案件不适用调解，第67条第3款规定赔偿诉讼可以适用调解。因此，人民法院在审理行政诉讼案件中，除行政侵权赔偿适用调解外，其它行政案件不适用调解，否则违反了“公权”不能调解规则。在司法实践中，人民法院受理的诸多行政案件均涉及到当事人之间的民事权益争议。如治安案件中的损害赔偿，房屋拆迁案件中的安置、补偿等，由于受行政案件不适用调解原则的限制，在当事人又不愿意提起民事诉讼的情况下人民法院显得很无奈，这种无奈的结果通常是自然人即原告一方的合法权益不能得到法律的最有效的保护。其实，在审判实践中，人民法院在审理有些行政案件中，在不违背法律、法规的前提下，针对案件的具体情况做协调工作，大量通过案外协调，使争议得到圆满解决；当被告具体行政行为适用法律明显错误或处罚显失公正或行政收费有误，建议和促成被告改变原具体行政行为，动员原告申请撤诉，从而终结诉讼。此“协调”与“调解”在具体的审判实践中并没有形式与本质的区别，且能在短期内有效地解决双方当事人的诉争，大大提高了人民法院的办案效率，减少当事人的讼累。
《行政诉讼法》第7条明确规定当事人在行政诉讼中的法律地位平等，这为当事人自愿协商提供了法律依据。《行政诉讼法》第51条规定人民法院对行政案件宣告判决或裁定前，原告申请撤诉的，或者被告改变其所作出的具体行政行为，原告同意并申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。该规定明确了在行政诉讼中，双方当事人享有处分权，这是行政诉讼适用调解的前提。除个别法律、法规规定外我国现行的法律、法规规定行政主体在作出具体行政行为时有行政自由裁量权。其包括法定种类和法定幅度内选择的自由裁量权；法律适用条件确认上的自由裁量权；行政程序上的自由裁量权；法律原则下的自由裁量权。行政主体在上述情况下在合理的范围内考虑合适的社会成本、行政相对管理人的具体情况的条件下作出让步和妥协留有空间和余地。《行政诉讼法》第5条规定人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。而根据最高人民法院关于审理行政案件可以参照民事诉讼规范的有关规定的精神，行政诉讼案件双方当事人达成的调解协议，人民法院应予以审查，只有调解协议属双方自愿且未侵犯国家利益、社会公共利益和他人的合法权益，人民法院才依法予以确认，其实质就是对被诉的具体行政行为合法性的审查。以上规定为人民法院审理行政案件引入调解机制提供了相关的法律基础。行政案件引入调解机制符合人民法院的时代主题，有利于提高法院的办案效率，缓解政群关系，有利于推进行政审判方式的改革。行政案件引入调解机制在审判实践中亦具有可操作性，笔者认为我国行政诉讼引入调解机制可明确规定，调解程序适用所有的行政案件，但以下几种情形除外：1、人民法院发现当事人故意窥避法律，损害国家、集体和他人的利益的。2、原告的违法性达到犯罪程度的。3、制假、售假、坑农、害农，威胁人民生命健康的。4、法院认为不应适用调解的。
三、设立行政诉讼简易程序　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
简易程序是指第一审普通程序的简化，是基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件的程序。它有利于便利当事人诉讼，便利人民法院办案，有利于节省人力、物力、财力，减轻当事人的负担，有利人民法院集中力量审理比较重大、复杂的案件。它的特点在于起诉方式简便、审理程序简便、传唤当事人、证人方式简便、由审判员一人独任审理，且审理期限短，不能延长。我国《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》明确规定了有关简易程序审理民事案件和刑事案件，但《行政诉讼法》第46条规定，人民法院审理行政案件，由审判员组成合议庭，或者由审判员、陪审员组成合议庭。立法中行政案件的审理只能适用普通程序，没有可以独任审判行政案件或适用简易程序的规定。在制定行政诉讼法之初，行政案件数量十分有限，又考虑到行政案件本身的特殊性，其审理的最终结果关系到国家行政机关的正常运转和执法权威、行政相对人的切身利益，立法者本着慎重的原则，只在行政诉讼法中设立了普通程序是可行的。但是，我国行政诉讼法已颁布15周年了，行政案件的数量大幅度增加，且涉案领域不断拓宽，新类型案件不断出现。在审理大量的行政案件中，人民法院行政审判经验不断丰富，行政审判法官的业务素质有了质的飞跃。而在审理的大量案件中，有许多案件情节简单、双方当事人对事实无争议或争议不大，只是要求在法律适用上到法院讨个公正的说法；还有一些事实十分清楚，涉及金额较小，且行政相对人急需法院快速对争议进行了断的案件。《行政处罚法》第33条规定 “违法事实确凿并有法定依据，对公民处以50元以下，对法人或者其他组织处以1000元以下罚款或者警告的行政处罚的，可以当场作出行政处罚决定”的简易程序。如此一比较，对于“当场处罚”以及行政机关适用简易程序处罚的案件，一旦涉讼，人民法院为什么就不可以适用简易程序进行审理，也为国家和民众减少诉讼成本。特别是《行政许可法》的实施，诉行政不作为案件将会大幅增长，而审理此类案件主要审查行政机关是否依法履行法定职责，争议焦点集中，案情事实简单明了。对上述列举的案件适用简易程序，由一名审判员进行审理，根据需要随时传唤双方当事人到庭参加诉讼，不受普通程序中有关答辩期、开庭审理程序的限制，即能达到快速解决争端的目的，满足双方当事人的要求，又能有效节约诉讼成本、减少当事人讼累，提高法院办案效率。设立简易程序显示出其十分的必要性。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
笔者认为，在行政诉讼中简易程序的适用范围可做如下界定：1、只有基层人民法院的行政审判庭才可以适用简易程序审理第一审行政案件，中级人民法院、高级人民法院、最高人民法院审理第一审行政案件均不得适用简易程序。2、适用简易程序审理的只能是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大、社会影响力不大的简单的行政案件。将“社会影响力大小”作为适用简易程序的标准，是因为行政案件本身的特殊性，其最终审理结果如何，直接展示出行政机关作出的具体行政行为的正确与否，直接影响在一个社会领域该行政机关执法行为的权威性，也同时影响到与行政相对人权益相关或者相类似的一部分人的利益。在一定社会领域影响力大的那些案件审理过程中，很容易出现某些行政干预行为，适用普通程序由合议庭进行审理，相对于简易程序而言，更具有抵抗行政干预的能力。只有那些对社会影响力较小、社会影响面较窄的行政案件才可适用简易程序。3、适用二审程序、发回重审和按照审判监督程序再审的行政案件，因双方当事人在实体或程序上的有关问题争议较大，适用普通程序审理比较合适，而不应适用简易程序。适用简易程序审理行政案件，对法院来说，简化了办案程序，使审判人员不被繁琐的程序所累，利用相当短的时间就能审结一件案件，抽出充分的时间和精力审理好其他适用普通程序的案件，也达到了节约人民法院人力、物力、财力的目的。适用简易程序审理行政案件，对当事人来说，因简易程序规定审理期限较短，这样可促使审判人员提高办案效率，最大限度地保护了当事人的合法权益，这无论对行政机关还是行政相对人均是有利的。适用简易程序审理行政案件，对社会来说，因当事人间的纷争能在比较短的期限之内得到圆满处理，将行政机关与行政相对人间的矛盾消除在萌芽状态，会达到社会效果和法律效果的有机统一。
四、对起诉不停止执行制度的反思。
我国《行政诉讼法》第44条明确规定诉讼不停止具体行政行为的执行，即在行政诉讼活动期间被起诉的具体行政行为不因原告的起诉和人民法院的审理而停止其执行，这是行政诉讼所特有的原则，但以下几种特殊情形下，停止具体行政行为的执行：（1）被告认为需要停止执行的；（2）原告申请停止执行的，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不会损害社会公共利益；（3）其它法律、法规规定停止执行的。与起诉不停止执行制度相似，《行政复议法》第22条也规定：行政复议期间具体行政行为不停止执行，即复议期间也不停止被复议行政行为的执行。起诉不停止执行制度包括两方面内容，即通常诉讼期间不停止行政行为的执行，但几种特殊情况，则应停止执行行政行为，即以不停止执行为原则，停止执行为例外。
笔者认为，我国行政诉讼中起诉不停止执行制度确实存在各种弊端，的确有待反思的必要。该不停止执行原则存在多方面的不足。一是指导思想的偏颇，使该原则欠缺理论上的逻辑性，在积极追求维护行政机关具体行政行为的同时，忽视了立法宗旨即保护公民、法人和其他组织合法权益。二是客观上强化了复议中申请人和被申请人、诉讼中原告和被告地位的差异。三是在实际操作中缺乏可行性。作出原具体行政行为的行政机关和复议机关，很少主动提出停止执行具体行政行为，人民法院又不能主动停止执行，至于申请人或原告因其对复议法、诉讼法了解较少，也鲜有提出停止要求的。因而“不停止执行”不但不利于保护公民、法人或其他组织的合法权益，也不利于提高行政效率。四是不停止执行原则与现行执行制度存在矛盾。由于人民法院应行政机关申请强制执行具体行政行为时，要对该具体行政行为的合法性进行审查，认为合法才予以执行，将会从逻辑上得出一个毋庸置疑的结论：所有被人民法院执行的具体行政行为都是被人民法院审查确认为合法的行为。如果相对人提起诉讼，就等于让人民法院继续审理一个已经被自己确认为合法的行政行为。这个矛盾，既是对原告诉权的剥夺，也使人民法院陷入尴尬的境地。
当今，国家不再仅仅是“守夜人”，而须主动承担起为民众提供“生存照顾”的义务。面对纷繁复杂的行政事务，行政管理的手段也逐渐多元化，不仅包括干预行政或管理行政，给付行政日益成为行政机关和相对人所能共同接受和青睐的行政方式。在给付行政中，行政行为一般为行政相对人设定权利，为行政机关自身设置义务。秩序行政具有浓厚的管理意味，而给付行政则更多充当一种辅助相对人的角色。在给付行政的诉讼活动中，停止被诉给付行政行为的执行丝毫不会对行政管理以及行政秩序产生任何影响。因此，改为“停止执行是原则，不停止执行是例外”，才符合行政救济中对行政行为进行“违法推定”的理念。 　
根据我国行政诉讼中，被诉行政行为执行现实状况，笔者以为，规定起诉停止被诉行为的执行为原则，但在以下几种特殊情形下，不停止执行：（1）停止执行有害公共利益或国家利益的，但是需以书面形式说明执行时所考虑的公共利益、国家利益，且符合比例原则；（2）即时性强制执行措施；（3）其他法律法规有明确具体规定起诉不停止执行的。如《税收征收管理法》第56条规定的情形，《行政处罚法》第49条规定的情形，《农业法》第18、19条规定的情形以及《禁止向企业摊派暂行条例》第13条第1款规定的情形。
五、关于非诉行政执行案件中的撤回及其法律适用
非诉行政执行是指行政机关在行政管理相对人对其作出的具体行政行为既不起诉，也不申请复议，又不自觉履行的情况下，向法院提出执行其具体行政行为的申请，由法院通过司法审查程序并最终实现生效具体行政行为内容的活动。目前，非诉行政执行案件数量远大于行政诉讼案件，对非诉行政执行案件的审查成为行政审判一项繁重的任务。最高人民法院《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》第93条规定人民法院组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定。法院审查后的结案方式是作出准予强制执行或不准予强制执行的裁定，但在司法实践中经常遇到行政机关申请执行后，发现自己作出的具体行政行为有重大错误，应予纠正，或者行政相对人在法院审查的过程中自觉履行了具体行政行为确定的内容，行政机关向法院申请撤回执行申请的情形。 对行政机关能否撤回执行申请的问题，我国行政诉讼法和司法解释都没有作出具体的规定，实践中不同法院做法不一，有的裁定准予撤回申请，有的裁定执行终结，有的裁定准予强制执行或不予强制执行。笔者认为，只要行政相对人完全履行了行政义务，或者行政机关自行发现具体行政行为存在法律法规允许纠正的错误的，行政机关因此申请撤回执行申请，法院可以准许。但法院准予行政机关撤回执行申请应当符合下列条件：1、行政机关撤回执行申请的理由不得违反现行法律、法规的强制性或禁止性规定。2、行政相对人已自觉履行了具体行政行为内容，或者继续履行行政义务在事实上或法律上已成为不可能或不必要。3、行政机关撤回执行申请不得损害国家利益、公共利益和他人合法权益。
行政机关能撤回执行申请，但法院应如何适用法律？有一种做法是，适用《民事诉讼法》第235条规定裁定执行终结；第二种做法是适用《行政诉讼法》第51条裁定准予撤回申请。笔者赞同第二种做法，理由是：1．非诉行政执行审查有着类似诉讼审理的程序。根据最高人民法院《关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》第93条规定，法院对非诉行政执行案件的审查是由审判员组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查。与行政诉讼案件相比，非诉行政执行审查只不过少了一个开庭审理的程序。目前许多法院对非诉行政执行案件审查要举行听证，在听证会上由行政机关说明作出具体行政行为所认定的事实、适用的法律依据及作出具体行政行为的程序合法，再由行政相对人陈述、辩解，这种听证制度有着很强的“诉讼审理”色彩。故而法院对非诉行政执行案件审查在程序上有着同诉讼案件极为类似的程序。2．非诉行政执行审查所处的阶段特殊。非诉行政执行审查与强制执行是有区别的。对非诉行政执行审查是法院是否立案执行的必经程序，这也是非诉行政执行案件区别于民事执行案件的重要标志。执行立案的重要条件之一是应当有执行依据（生效的法律文书），民事案件的执行依据是生效的民事判决书、调解书等，非诉行政执行案件的执行依据是法院审查后作出的法律文书即行政裁定书，而非行政机关的行政决定。从而，对行政机关在法院审查过程中撤回非诉行政执行申请法律适用问题，应适用审理程序中的法律规定，而不是执行程序中的法律规定。非诉具体行政行为的实现要通过司法审查转化为司法强制执行权，并通过司法强制执行活动最终实现具体行政行为确定的内容。因此，非诉行政执行案件审查有着诉讼审理的性质。审查阶段执行依据尚未形成，行政机关在符合条件的情形下撤回执行申请应当允许，法院应依据《行政诉讼法》第51条的规定作出裁定，而非依据《民事诉讼法》第235条规定。 笔者建议，对非诉行政案件审查的有关撤回及其法律适用问题在行政诉讼法中作出规定或者通过司法解释作出规定，以规范各地法院在司法实践中的做法。
公正与效率是司法的永恒主题，而高效、适用的诉讼程序是人民法院公正审理案件的具体体现。人民法院要高效、公正审理好每一件行政诉讼案件，就必须完善一部与现代司法理念相适应的行政诉讼法。而在现行《行政诉讼法》中扩大受案范围、引入调解机制、增设简易程序，同时确立不停止执行为原则、停止执行为例外的制度，符合公正与效率这一现代的司法理念。


参考内容：

1、《行政诉讼法修正的初步设想》，作者：应松年 杨伟东
2、《〈中华人民共和国行政诉讼法〉在审判实践中存在的几个问题浅析》，作者：罗南钊
3、《完善行政诉讼法的十大热点》，作者：解志勇 于 鹏

江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府令





第47号





《扬州市物业管理实施办法》已经市政府第35次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年3月1日起施行。





市长：王燕文





二OO六年二月十三日


扬州市物业管理实施办法



第一章 总 则



第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

第三条 新建商品房应当实行物业管理。

未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；

（四）负责物业管理企业资质管理工作；

（五）负责物业管理创优评比工作；

（六）依法查处物业管理中的违法行为；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。

街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。



第二章 业主及业主大会



第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。

业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。

第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。

第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主大会履行下列职责：

（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；

（二）选举、更换业主委员会委员；

（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘或解聘物业管理企业；

（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；

（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；

（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）决定有关业主共同利益的重大事项；

（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。

（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。

第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。

经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。

筹备组负责下列工作：

（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；

（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；

（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；

（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会会议。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：

（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；

（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；

（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。

业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；

（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；

（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；

（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；

（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。

所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。

第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。

业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；

（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。

第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。



第三章 物业管理企业



第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。

第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。

第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。

第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。



第四章 物业服务与收费



第二十九条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。

业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。

业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。

第三十条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。

第三十一条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。

第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；

（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金的使用办法；

（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业管理区域内车辆的停放管理；

（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；

（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；

（八）维修资金的帐务管理；

（九）应业主要求进行的特约服务。

物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。

第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。

第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。

第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。

高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。

第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。

第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。

第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。

第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。

第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。



第五章 物业的使用与维护



第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称维修资金）。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。

第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。

第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。

第四十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。

第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。

第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：

（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；

（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；

（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；

（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；

（五）公共绿化、道路、场地；

（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；

（七）其它依法归全体业主的设施设备。

第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。

第五十条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。

第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。

第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。

第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。

第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。

第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

（八）未经批准摆摊设点；

（九）无序停放车辆；

（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；

（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；

（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；

（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。

使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。

第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。

第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。

第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。

房屋专有部分维修责任由业主承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。



第六章 法律责任



第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。

第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。

（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；

（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；

（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。

第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。



第七章 附 则



第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》（扬州市人民政府第22号令）同时废止