住宅建设用地使用权期满后续期问题/王冠华

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 14:41:11   浏览:9538   来源:法律资料网
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住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日,接一位张姓的先生来电进行法律咨询,称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至,对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定;如果是有偿续期,要交多少钱?怎么个办法?

【王律师答复】

首先,对于住宅建设用地使用权期满后续期问题,目前法律法规等相关规范在处理上规定不一,需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题,最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》(国务院令第55号,以下简称《条例》),其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年;该《条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”依此条规定,住宅建设用地使用权到期后的法律后果是:不仅住宅建设用地使用权消失,而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为,《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益,与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合,亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌,自出台后,一直受到了来自各方的质疑和诟病,其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定,“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看,住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程,根据法律适用规则,就现阶段而言,应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”之规定,但是,如何续期,是否为无偿续期,或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”,《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看,社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看,住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是,根据《立法法》规定,住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题,其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次,住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看,住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权,根据《城市房地产管理法》第3条,“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”,因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期;从法律性质上看,由于我国住宅建设用地所有权属于国家,住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权,是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定,住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章;从维护社会公平的角度,住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后,住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题,目前主要有三种观点:一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳;二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳;三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为,确定有偿续期的缴费标准,既不能设定过高以致土地使用权人负担过重,影响社会稳定;又不宜设定过低以致形同虚设,损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形,基于住房保障的需要,宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法;在具体申请续期时,应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别,以增强政策的可操作性。

第一,参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有:

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字[1999]113号)第2条第1款规定,“已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》(国管房改[2003]165号)第9条规定,“上市出售的已购公房,由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外,我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定,在缴纳标准上有所扩充,如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》(鲁财综字[2000]10号)第2条规定,已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定,应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款,具体可采取以下两种计算方法:其一:购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%,其二:对于房屋座落地段基准地价尚未确定的,各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定;2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(豫财综[2004] 24号)第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易,土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%,不再缴纳所得收益”。

基于上述,住宅建设用地使用权期限届满后续期时,国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金,也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金;在缴纳比例标准上,要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受,不为社会大众造成过大的经济负担,另一方面,也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二,要统一住宅建设用地使用权续期的期限,以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三,在业主申请续期时,要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别,以使续期政策具有可操作性。笔者以为,对于自住房,在住宅建设用地使用权期满后,暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务;但当住宅转让、抵押或出租时,就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后,方准许其办理相应的登记手续。当然,对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的,应持积极鼓励的政策。

王冠华,北京市博金律师事务所
13810112545



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吉林市道路交通管理处罚办法(废止)

吉林省吉林市人民政府


吉林市道路交通管理处罚办法
吉林市人民政府
吉林市人民政府令第115号


(2000年6月8日吉林市人民政府第30次常务会议讨论通过)


第一条 为加强道路交通管理,保障交通安全畅通,规范交通管理处罚行为,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市建成区域内主要街路违反道路交通管理行为的处罚,均适用本办法。
第三条 市公安局是本市道路交通管理的行政主管机关,市公安交通警察支队负责本办法的具体实施。
第四条 一人有两种以上违反本办法规定行为的,分别裁决,合并执行。
第五条 行人有下列行为之一的,处10元罚款:
(一)在有人行道的道路上,不在人行道内行走的;
(二)在划有人行横道的路段的道路上,不在人行横道线内通过的;
(三)在设有交通隔离的道路上,翻越隔离设施进入车行道的;
(四)在设有人行横道灯的路口,不按交通信号指示行走的;
(五)在建有人行过街天桥或地下通道路段内,不经过街天桥或地下通道横过道路的。
第六条 乘车人有下列行为之一的,处10元罚款:
(一)在机动车道上等候车辆的;
(二)在车行道上从机动车左侧上下车的;
(三)侧身、不戴头盔乘坐两轮摩托车的;
(四)行车时向车外抛掷物品的;
(五)乘坐残疾人专用车的。
第七条 自行车、人力三轮车、残疾人专用车驾驶人有下列行为之一的,处10元罚款:
(一)车辆制动装置失灵的;
(二)在横过划有双向四车道以上街路时骑行的;
(三)在明令禁止通过的道路上行驶的;
(四)不在存车处或指定地点停放的;
(五)在道路上学骑自行车的;
(六)在车行道上滞留的;
(七)超过停止线等候信号的;
(八)违反载物规定骑行的;
(九)骑自行车带人的(带学龄前儿童的除外)。
第八条 自行车、人力三轮车、残疾人专用车驾驶人有下列行为之一的,处20元罚款:
(一)遇有停止信号通过的;
(二)在机动车道内推、骑的;
(三)在路口与机动车争道抢行的;
(四)逆向不绕环岛行驶的。
第九条 畜力车驾驶人在禁行时间或在禁行道路上驾车行驶的,并处30元罚款。
第十条 机动车驾驶员有下列行为之一的,处100元罚款:
(一)驾驶员驾驶的车辆号牌不全,倒挂号牌或因遮盖、污损造成号牌字迹辨认不清的;
(二)行车中驾驶员吸烟、接打移动电话、查阅寻呼机信息,向车外抛掷物品的;
(三)在人行横道线、横格网状禁停区或禁止停放车辆路段内停放车辆的;
(四)变更车道不开转向灯的;
(五)不按规定车道行驶或进入导向车道后随意变更车道的;
(六)在禁鸣区域鸣喇叭的;
(七)在无障碍道路上故意压速、停驶或者以其他方法阻塞交通的;
(八)骑、压分道线行驶的;
(九)擅自编组车队影响其他车辆正常行驶的;
(十)持军队、武警部队驾驶证驾驶地方车辆或持地方驾驶证驾驶军队、武警部队车辆的;
(十一)因发生故障或交通事故停车,未按规定设置警告标志或灯光显示的;
(十二)在机动车车身前后悬挂各种广告的;
(十三)客运机动车在行驶中不按规定停车,或上下乘客的。
第十一条 机动车驾驶员有下列行为之一的,处200元罚款:
(一)遇停止信号而通过的;
(二)遇停止信号或交通阻塞不依次等候,强行通过的;
(三)牌证不随车、随身携带、悬挂的;
(四)擅自更改机动车车身颜色或车容外貌的;
(五)擅自更改机动车发动机总成或车架总成的;
(六)在道路上逆向行驶的;
(七)在禁行区域、禁行时间内行驶或不按单行线指示方向行驶的。
第十二条 机动车驾驶员有下列行为之一的,处300元罚款。有第(二)项行为的,同时缴收机动车牌照,强制报废:
(一)违章行为被拍摄公布后,十五日内未接受处罚的;
(二)驾驶报废机动车辆的;
(三)驾驶非法拼装机动车辆的;
(四)所驾车型与驾驶证准驾车型不一致的;
(五)饮洒后驾驶机动车辆的;
(六)在机动车上擅自安装警灯、警报器、标志灯具和非法定标志牌的;
(七)被处罚的机动车、非机动车驾驶人员拒绝接受处罚的,可以暂扣车辆,暂扣车辆的移动和保管费用由被处罚人承担;因移动和保管造成车辆损坏的,公安交通管理部门应当依法予以赔偿。
第十三条 违反第十条、第十一条、第十二条规定的,除按上述规定处罚外,并按《中华人民共和国道路交通管理条例》的规定吊扣1至12个月驾驶证。
第十四条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请行政复议,对行政复议不服的,可向人民法院提起诉讼。
第十五条 本办法所称主要街路是指吉林大街、重庆街、通潭大路、中康路、天津街、上海路、通江路、江湾路、解放大路、延安路、哈达大街、中兴街、长春路、光华路、松江路、桃源路、浑春街、南京街、北大街、福绥街、越山路、恒山路、华山路、郑州路、徐州路、汉阳街、湘潭路、武汉路、遵义路、承德街、青岛街、和平路、丰满路、顺城街、北京路、四川街、深圳街、龙潭大街、龙山路、江滨路。
第十六条 本办法自2000年7月1日起施行。


2000年6月12日

《无锡市城市房屋安全管理条例》实施细则

江苏省无锡市人民政府


无锡市人民政府令



第139号




《<无锡市城市房屋安全管理条例>实施细则》已经2013年4月26日市人民政府第14次常务会议审议通过,现予公布,自2013年7月1日起施行。







代 市 长 汪 泉





2013年5月9日









《无锡市城市房屋安全管理条例》实施细则



第一条 根据《无锡市城市房屋安全管理条例》(以下简称《条例》),制定本实施细则。

第二条 本市城镇规划区范围内从事涉及房屋结构安全、房屋安全鉴定、危险房屋防治和房屋白蚁防治有关活动的单位和个人,应当遵守《条例》和本实施细则。

第三条 房屋安全管理遵循预防为主、防治结合、规范使用、确保安全的原则,实行属地管理、条块结合、以块为主的管理方式。

第四条 各级人民政府应当加强对本辖区内房屋安全管理工作的领导,组织协调所属部门、街道办事处做好房屋安全管理工作,保障房屋安全。

第五条 市房产行政管理部门负责本实施细则的实施工作。

市(县)、区房产行政管理部门按照各自职责分工,负责本辖区内的房屋安全管理工作。

第六条 市、市(县)房产行政管理部门所属的房屋安全管理机构、白蚁防治管理机构具体负责本辖区内房屋安全的日常管理工作。

市、市(县)房产行政管理部门可以委托其所属的房屋安全管理机构进行房屋结构改造安全许可审核;委托所属的白蚁防治管理机构受理白蚁防治单位备案申请。

市房屋安全管理机构负责全市房屋安全鉴定人员的业务培训、考核和资格审查工作。

第七条 建设、规划、安监、城管、工商、公安等部门应当按照各自职责,共同做好房屋安全管理工作。

第八条 房屋安全实行责任制。房屋所有人是房屋安全责任人;所有人下落不明或者房屋权属不清晰的,代管人是责任人;没有代管人的,使用人是责任人。房屋租赁协议另有约定的除外。

第九条 任何单位和个人对违反房屋安全管理规定的行为均有权向房产行政管理部门举报,房产行政管理部门应当及时查处。

第十条 房屋所有人、使用人实施房屋结构改造的,应当按照规定申请房屋结构改造安全许可。

房屋所有人、使用人可以书面委托房屋安全管理机构代为申请房屋结构改造安全许可。

第十一条 房屋装饰装修活动应当遵守有关规定。

投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的非住宅装饰装修工程,其房屋所有人、使用人应当按照有关规定办理立项、施工许可等相关手续。

第十二条 房屋所有人、使用人在房屋装饰装修工程开工前应当填写《房屋装饰装修登记表》,告知物业服务企业;没有物业服务企业的,告知房屋管理单位或者社区居民委员会。

物业服务企业、房屋管理单位和社区居民委员会应当建立健全登记台帐,及时对房屋装饰装修情况进行登记。

第十三条 建设工程因桩基、深基坑、地下管线、爆破以及地下水位人为调整等施工行为,可能影响施工区域周围房屋安全的,建设单位或者项目代建单位应当进行房屋安全调查,做好详细记录,拍摄影像资料,也可以向依法设立的房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定,并根据安全调查或者安全鉴定情况采取安全防护措施。

房屋安全调查或者安全鉴定范围应当根据地质条件和周围环境情况确定。桩基施工一般为距最近桩基1.5倍桩身长度范围内的非桩基础房屋;深基坑施工一般为基坑边线起,至少向外延伸到基坑开挖深度3倍距离范围内的非桩基础房屋;爆破等震动烈度达到3度以上的施工一般为距离震源50米范围内的房屋。

第十四条 因火灾、爆炸等意外事故导致房屋受损但需继续使用的,火灾、爆炸等意外事故行为实施人应当向依法设立的房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定;房屋安全管理机构应当及时了解情况,通知行为实施人申请房屋安全鉴定,查明安全性;利害关系人有权要求行为实施人申请房屋安全鉴定;任何单位和个人均可以告知房产行政管理部门或者房屋安全管理机构。

第十五条 未经许可擅自进行房屋结构改造可能危及房屋安全的,应当进行房屋安全鉴定,确定危害程度,并依法承担相应的法律责任;需要房屋安全检测的,应当按照规定进行检测,检测费用由房屋安全责任人承担。

第十六条 房屋因结构改造需采取加固、修复措施的,应当由房屋原设计单位或者具有相应等级资质的设计单位出具设计方案;没有设计方案的,可以由依法设立的房屋安全鉴定机构按照规定出具可行性方案。

加固、修复应当由具备相应建筑施工资质或者具备专业资质的施工单位按照设计方案或者可行性方案施工。

房屋所有人、使用人应当于加固、修复施工前将设计方案或者可行性方案以及设计单位、施工单位的资质证明等告知市、市(县)房屋安全管理机构,并于施工结束后,及时向其提交竣工证明材料进行备案。

第十七条 下列房屋应当纳入重点房屋监督管理范围:

(一)已超过房屋设计使用年限,需要继续使用的房屋;

(二)已超过房屋设计使用年限的一半,并经过结构改造的房屋;

(三)未取得房屋结构改造安全许可进行结构改造的房屋;

(四)采用空斗墙承重、单肋屋面板、砖拱楼屋盖、内框架结构、半砖墙承重等已列入淘汰结构形式的房屋;

(五)因施工、堆物、撞击、火灾、爆炸以及重大自然灾害等原因导致房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象的房屋;

(六)教育、养老、商业、体育、公共娱乐等人员密集场所使用的房屋;

(七)其他需要重点监督管理的房屋。

第十八条 市(县)、区人民政府应当组织有关部门加强对辖区内重点房屋的监督管理;建立健全应急抢险预案,在发生台风、洪涝、地震等重大自然灾害时,统一领导和指挥排险解危工作。

第十九条 房产行政管理部门应当及时做好房屋安全档案的建立、完善、更新等工作;指导有关部门、镇人民政府、街道办事处开展重点房屋的安全检查和处置工作。

有关行业主管部门应当加强对所属学校、文化娱乐场所、医院、体育馆、商场、网吧、市场等人员密集场所房屋安全的检查,及时完善、更新所属房屋安全档案。

房屋安全档案应当载明房屋的坐落、建筑年代、结构类别、结构改造等主要信息。

第二十条 有关审批部门应当加强对依法需要办理立项、施工许可等手续而未办理的非住宅装饰装修工程的查处。

第二十一条 建设行政管理部门应当加强对立项后的非住宅装饰装修工程项目实施阶段建设活动的监督管理。

第二十二条 城市管理行政部门应当加强对违法建设房屋的查处。

第二十三条 镇人民政府、街道办事处应当及时组织社区居民委员会加强辖区内房屋安全使用情况检查,及时上报房屋安全信息;加强辖区内房屋装饰装修、加固解危的管理和矛盾调处,确保房屋使用安全。

第二十四条 需要改变原房屋用途作为教育、养老、商业、体育、公共娱乐等人员密集场所使用的,房屋责任人应当确定其安全性;公安、文化、教育等行政管理部门在办理相关许可手续时,应当听取房产行政管理部门意见。

第二十五条 按照国家标准或者行业标准,鉴定为D级或者四级的房屋,不得继续使用,房产行政管理部门应当督促房屋所有人、使用人按照相关规定妥善处理;鉴定为C级或者三级的房屋,不得进行结构改造,房产行政管理部门应当督促房屋所有人、使用人及时采取加固解危措施。

第二十六条 新建、改建、扩建的各类房屋和需要装饰装修的非住宅房屋应当按照有关规定实施白蚁预防处理。

第二十七条 白蚁预防工程竣工后,应当经房产行政管理部门验收合格,取得白蚁预防验收合格证明。

未出具白蚁预防验收合格证明申请房屋权属登记的,房屋登记工作机构应当暂缓办理,并将情况通报白蚁防治管理机构。

第二十八条 在本市行政区域内开展白蚁防治业务的单位,应当向所在地市、市(县)房产行政管理部门提交以下备案材料:

(一)白蚁防治单位备案登记表;

(二)单位法人登记证或者营业执照;

(三)单位法定代表人身份证明;

(四)专业人员配备情况;

(五)法律、法规、规章规定的其他材料。

第二十九条 违反本实施细则规定的行为,按照《条例》的有关规定进行处罚。

第三十条 按照本实施细则规定行使监督管理权的部门和单位,在房屋安全管理中未依照规定履行职责的,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 本实施细则中的房屋设计使用年限按照设计资料标明的设计使用年限或者有关规定执行;不明确的,按照下列规定执行:

(一)简易结构一般性房屋的设计使用年限为5年;

(二)木结构、砖木结构一般性房屋的设计使用年限为25年;

(三)砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构一般性房屋的设计使用年限为50年;

(四)各种结构的纪念性建筑、特别重要建筑的设计使用年限为100年。

第三十二条 本实施细则自2013年7月1日起施行。